プロスタイル学芸大学の6598~8298万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
プロスタイル学芸大学
所在地
東京都目黒区碑文谷4-15-1(住居表示)
交通
(1)東急東横線「学芸大学」駅より徒歩11分
(2)東急東横線「都立大学」駅より徒歩11分
(3)JR山手線「目黒」駅よりバス約13分、「碑文谷五丁目交番」バス停下車徒歩3分
総戸数
20戸(その他管理員室1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・6階建
間取り
1LDK+S(納戸)~3LDK
専有面積
65.42m2・70.48m2
価格
6598万円~8298万円
管理費
1万8000円・1万9400円/月
管理準備金
3万6000円・3万8800円(一括払い)
修繕積立金
6600円・7100円/月
修繕積立基金
36万円・38万8000円(一括払い)
用途地域
第一種住居地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2017年3月
入居時期
即入居可(各種手続き完了後)

※販売期:2018年4月の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、プロスタイル学芸大学の価格は、65.42m2・70.48m2の面積に対して、6598万円~8298万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
プロスタイル学芸大学の所在地は、目黒区碑文4丁目で、東急東横線の学芸大学駅と都立大学駅から徒歩11分の場所に位置しています。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が650千円、続いて540千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が65.42m2・70.48m2ですので、路線価方式の土地価格は、42,523,000円~45,812,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:53,153,750円~57,265,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

プロスタイル学芸大学の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が65.42m2・70.48m2であることから、1室あたりの建物工事費は22,221,342円~23,940,083円と計算できます。

  • 建物の工事費:22,221,342円~23,940,083円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:53,153,750円~57,265,000円
  • 建物の工事費:22,221,342円~23,940,083円
  • 合計:75,375,092円~81,205,083円

それに対して、販売価格は6598万円~8298万円です。
路線価を650千円と前提を置いて計算すると、販売経費と利益の上乗せが存在しない計算になってしまいます。

おそらく、土地を安く仕入れることができたのでしょう。
また、駅まで多少距離のある立地ですし、デベロッパーも大手ではなく、プレミアムが少ないことも販売価格に影響していることが予想されます。

実際に、完成してから一年経っても売れ残っている現状から考えても、魅力の小さいマンションなのだと思われます。
割高感はありませんが、購入は慎重に考えた方がよいでしょう。

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