プライムパークス品川シーサイドザ・タワーの3970～9730万円は割高？割安？

マンション概要

名称: プライムパークス品川シーサイドザ・タワー
所在地: 東京都品川区東品川４-61-1他（地番）
交通: （1）東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分（B出口より）
（2）京急本線「青物横丁」駅徒歩9分（駅舎より）
（3）「品川」駅港南口よりバス14分「都立産業技術高専品川キャンパス前」バス停下車徒歩1分(道路状況により異なります）
（4）JR京浜東北線・東急大井町線・東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅徒歩16分（駅舎より）
総戸数: 817戸（他、共用としてゲストルーム（3室）・ラウンジ（3室）・マルチルーム（1室）、テナントとして店舗（2区画）・保育施設（1区画））
構造・規模: 鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）、地上29階地下1階建
間取り: 1LDK～4LDK　　　　
専有面積: 53.38m2～89.49m2　　　　
価格: 3970万円～9730万円
管理費: 1万3900円～2万3310円／月
管理準備金: 3万5000円（一括払い）
修繕積立金: 5340円～8950円／月　　　　　
修繕積立基金: 31万3340円～52万5310円（一括払い）
用途地域: 準工業地域　　　　　
権利形態: 所有権の共有　　　　　
完成時期: 2019年2月下旬予定
入居時期: 2019年3月下旬予定

※販売期：第2期1次の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

物件概要より、プライムパークス品川シーサイドザ・タワーの価格は、53.38m2～89.49m2の面積に対して、3970万円～9730万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
プライムパークス品川シーサイドザ・タワーの所在地は、東品川４丁目で、品川シーサイド駅から３分の立地です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価をみると、２つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が５６０千円、続いて５３０千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が53.38m2～89.49m2ですので、路線価方式の土地価格は、29,892,800円～50,114,400円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

次に建物価格を査定してみましょう。

プライムパークス品川シーサイドザ・タワーの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が53.38m2～89.49m2であることから、１室あたりの建物工事費は18,131,691円～30,397,247円と計算できます。

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

プライムパークス品川シーサイドザ・タワーの販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、3970万円～9730万円です。
専有面積が小さい部屋については、路線価560千円の前提で計算すると、販売経費と利益の上乗せが存在しない計算になってしまいます。

つまり、1LDKの部屋がかなりお買い得です。
1LDKは中古市場でも売りやすいので、投資用物件としては良いのかもしれません。

そのほかの部屋についても、そこまで利益が乗っている気配もないので、興味のある方は検討されてはいかがでしょうか。

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
プライムパークス品川シーサイド-ザ・タワーの販売価格の中央値は6,850万円、専有面積は71.44㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は316.4万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は若干少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がプライムパークス品川シーサイド-ザ・タワーなのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、割安価格で販売されていることが分かると思います。