プライムパークス品川シーサイドザ・レジデンスの4790~7090万円は割高?割安?




マンション概要

名称
プライムパークス品川シーサイド ザ・レジデンス
所在地
東京都品川区東大井1-220番1(地番)
交通
(1)東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩5分(B出口より)
(2)京急本線「青物横丁」駅徒歩10分(駅舎より)
(3)京急本線「鮫洲」駅徒歩7分(駅舎より)
(4)JR京浜東北線・東急大井町線・東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅徒歩16分(駅舎より)
総戸数
335戸(他、管理事務室、共用としてガーデンビュースイート(ゲストルーム)(1室)・コミュニティスタジオ(1室)・ガーデンラウンジ・スタディブース(1室))
構造・規模
鉄筋コンクリート造地上15階建
間取り
2LDK・3LDK
専有面積
57.36m2~84.62m2
価格
4790万円~7090万円
管理費
金額未定
管理準備金
3万5000円(一括払い)
修繕積立金
金額未定
用途地域
準工業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年10月中旬予定
入居時期
2018年11月中旬予定

※販売期:第2期2次の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、プライムパークス品川シーサイド ザ・レジデンスの価格は、57.36m2~84.62m2の面積に対して、4790万円~7090万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
プライムパークス品川シーサイド ザ・レジデンスの所在地は、東大井1丁目で、鮫洲運転試験場の近くの場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が550千円、続いて470千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が57.36m2~84.62m2ですので、路線価方式の土地価格は、31,548,000円~46,541,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:39,435,000円~58,176,250円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

プライムパークス品川シーサイド ザ・レジデンスの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が57.36m2~84.62m2であることから、1室あたりの建物工事費は19,483,586円~28,743,045円と計算できます。

  • 建物の工事費:19,483,586円~28,743,045円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:39,435,000円~58,176,250円
  • 建物の工事費:19,483,586円~28,743,045円
  • 合計:58,918,586円~86,919,295円

では、プライムパークス品川シーサイド ザ・レジデンスの販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、4790万円~7090万円です。
路線価を550千円として計算してしまうと、販売経費と利益の上乗せが存在しない計算になってしまいます。

大規模マンションであること、土地を安く仕入れることができたことで、割安価格で提供されているのかもしれません。
兄弟物件にプライムパークス品川シーサイド ザ・タワーがありますが、これよりも割安感は強いので、この辺りで購入を検討しているのであれば前向きに考えてみると良いでしょう。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
プライムパークス品川シーサイド-ザ・レジデンスの販売価格の中央値は5950万円、専有面積は70.99㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は276.6万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数はまだ少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がプライムパークス品川シーサイド-ザ・レジデンスなのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、割安価格で販売されていることが分かるのではないでしょうか。

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