プレサンスロジェ都島本通の3690~5040万円は割高?割安?




マンション概要

名称
プレサンス ロジェ 都島本通
所在地
大阪府大阪市都島区都島本通4丁目148番2(地番)[WEST]、大阪市都島区都島本通4丁目148番1(地番)[EAST]
交通
地下鉄谷町線「都島」駅徒歩8分[WEST]・徒歩9分[EAST] 地下鉄谷町線「野江内代」駅徒歩12分[WEST]・徒歩11分[EAST] 京阪本線「野江」駅徒歩17分[WEST]・徒歩16分[EAST]
総戸数
154戸(70戸[WEST]、84戸[EAST])
構造・階数
WEST/鉄筋コンクリート造・15階建、EAST/鉄筋コンクリート造・15階建
間取り
2LDK~4LDK
専有面積
57.12m2~81.42m2
価格
3690万円~5040万円(第2期)
管理費
5430円~7730円/月
管理準備金
1万5000円(一括払い)
修繕積立金
4000円~5700円/月
修繕積立基金
34万2700円~48万8500円(一括払い)
用途地域
第一種住居地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年7月下旬予定
入居時期
2018年8月下旬予定

※販売期:第2期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、プレサンス ロジェ 都島本通の価格は、57.12m2~81.42m2の面積に対して、3690万円~5040万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
プレサンス ロジェ 都島本通の所在地は、大阪市都島区都島本通4丁目で、都島駅から徒歩9分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、3つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が220千円、続いて205千円、190千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が57.12m2~81.42m2ですので、路線価方式の土地価格は、12,566,400円~17,912,400円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:15,708,000円~22,390,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

プレサンス ロジェ 都島本通の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり223,830円の費用が発生します。

専有面積が57.12m2~81.42m2であることから、1室あたりの建物工事費は12,785,170円~18,224,239円と計算できます。

  • 建物の工事費:12,785,170円~18,224,239円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:15,708,000円~22,390,500円
  • 建物の工事費:12,785,170円~18,224,239円
  • 合計:28,493,170円~40,614,739円

それに対して、販売価格は3690万円~5040万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が850万円~1000万円程度乗せられていることが予想されます。

販売経費と利益の乗せ幅については、標準的という印象です。
ただ、この物件ですが、駅から遠いわけではないのですが、特に近いわけでもありません。
それを考えてしまうと、若干の割高感を感じてしまいます。
購入は慎重に検討することをお勧めします。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
プレサンス ロジェ 都島本通の販売価格の中央値は4365万円、専有面積は69.27㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は207.9万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている大阪市の33の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がプレサンス ロジェ 都島本通なのですが、赤いラインの線上にあることが分かります。
このことから、大阪市内の他のマンションと比べても平均的な価格であることが予想されます。
但し、先程も申し上げましたが、利便性を加味してしまうと、多少の割高感を感じてしまうことは否めません。