プレサンスロジェ 京橋IIの2300~4200万円台は割高?割安?




マンション概要

名称
プレサンス ロジェ 京橋II
所在地
大阪府大阪市城東区鴫野東1丁目36番1、36番2、36番3(地番)
交通
地下鉄今里筋線「鴫野」駅徒歩5分
JR学研都市線(片町線)「鴫野」駅徒歩6分
地下鉄長堀鶴見緑地線・今里筋線「蒲生四丁目」駅徒歩9分
JR大阪環状線・東西線・学研都市線「京橋」駅徒歩14分
京阪本線・中之島線「京橋」駅徒歩17分
地下鉄長堀鶴見緑地線「京橋」駅徒歩20分
総戸数
56戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・15階建
間取り
2LDK・3LDK (2LDK+F・3LDK)
専有面積
56.67m2~71.03m2
予定価格帯
2300万円台~4200万円台(第1期予定)
管理費
金額未定(インターネット・Wi-Fi利用料金等含む)
管理準備金
金額未定
修繕積立金
金額未定
用途地域
準工業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年3月上旬予定
入居時期
2019年4月上旬予定

※販売期:第1期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、プレサンス ロジェ 京橋IIの価格は、56.67m2~71.03m2の面積に対して、2300万円台~4200万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
プレサンス ロジェ 京橋IIの所在地は、大阪市城東区鴫野東1丁目で、鴫野駅から徒歩5分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、3つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が130千円、続いて115千円、100千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が56.67m2~71.03m2ですので、路線価方式の土地価格は、7,367,100円~9,233,900円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:9.208.875円~11,542,375円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

プレサンス ロジェ 京橋IIの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり223,830円の費用が発生します。

専有面積が56.67m2~71.03m2であることから、1室あたりの建物工事費は12,684,446円~15,898,645円と計算できます。

  • 建物の工事費:12,684,446円~15,898,645円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:9.208.875円~11,542,375円
  • 建物の工事費:12,684,446円~15,898,645円
  • 合計:21,893,321円~27,441,020円

それに対して、販売価格は2300万円台~4200万円台です。
ということは、簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が100万円~1400万円程度乗せられていることが予想されます。

価格設定としては、妥当と言えるでしょう。
特に、専有面積が小さい部屋については、非常にお買い得な価格設定です。

一部の部屋については、1000万円を超える利益が乗せられているかもしれませんが、おそらく、高層階の広い部屋でしょう。
高層階であれば、眺望プレミアムがある程度乗ってしまうので仕方ありません。
割高な価格設定ではないと思いますので、購入を検討しているのであれば前向きに考えてもよいでしょう。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
プレサンス ロジェ 京橋IIの販売価格の中央値は3250万円、専有面積は63.85㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は168.0万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている大阪市の33の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がプレサンス ロジェ 京橋IIなのですが、赤いラインのやや下側にあることが分かります。
このことから、大阪市内の他のマンションに比べて多少割安価格で販売されていると予想されます。

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