プレサンスロジェ北田辺の3200~4400万円台は割高?割安?




マンション概要

名称
プレサンス ロジェ 北田辺
所在地
大阪府大阪市東住吉区北田辺5丁目33番2、33番4、33番5(地番)
交通
地下鉄谷町線「田辺」駅徒歩6分
近鉄南大阪線「北田辺」駅徒歩8分
地下鉄御堂筋線「昭和町」駅徒歩9分
JR阪和線「美章園」駅徒歩10分
総戸数
33戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・12階建
間取り
2LDK・3LDK (2LDK+F・3LDK)
専有面積
65.95m2~75.97m2
予定価格帯
3200万円台~4400万円台(第1期予定)
管理費
金額未定(インターネット・Wi-Fi利用料金等含む)
管理準備金
金額未定
修繕積立金
金額未定
用途地域
第一種住居地域、第二種住居地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年3月下旬予定
入居時期
2019年4月下旬予定

※販売期:第1期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、プレサンス ロジェ 北田辺の価格は、65.95m2~75.97m2の面積に対して、3200万円台~4400万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
プレサンス ロジェ 北田辺の所在地は、大阪市東住吉区北田辺5丁目で、田辺駅から徒歩5分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が195千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が65.95m2~75.97m2ですので、路線価方式の土地価格は、12,860,250円~14,814,150円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:16,075,313円~18,517,688円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

プレサンス ロジェ 北田辺の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり223,830円の費用が発生します。

専有面積が65.95m2~75.97m2であることから、1室あたりの建物工事費は14,761,589円~17,004,365円と計算できます。

  • 建物の工事費:14,761,589円~17,004,365円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:16,075,313円~18,517,688円
  • 建物の工事費:14,761,589円~17,004,365円
  • 合計:30,836,901円~35,522,053円

それに対して、販売価格は3200万円台~4400万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が200万円~900万円程度乗せられていることが予想されます。

販売価格としては極めて妥当な水準ではないでしょうか。
徒歩10分圏内で4駅4路線利用可能であることを考えると、良心的な値段設定とも考えることができます。

正式な価格公表を待ってから再計算も必要だと思いますが、購入を検討しているのであれば前向きに考えてよいでしょう。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
プレサンス ロジェ 北田辺の販売価格の中央値は3800万円、専有面積は70.96㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は176.7万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている大阪市の33の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がプレサンス ロジェ 北田辺なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、大阪市内の他のマンションと比べても割安価格で販売されていることが予想されます。