プレサンスロジェ東住吉の2600~4200万円台は割高?割安?




マンション概要

名称
プレサンス ロジェ 東住吉
所在地
大阪府大阪市東住吉区杭全1丁目14番2、14番3(地番)、※引渡までに14番2(地番)、14番3(地番)を合筆し、14番2(地番)となる予定です。
交通
JR関西本線「東部市場前」駅徒歩3分
総戸数
48戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・13階建
間取り
2LDK・3LDK
専有面積
56.52m2~71.08m2
予定価格帯
2600万円台~4200万円台(第1期予定)
管理費
金額未定 (インターネット・Wi-Fi利用料金等含む)
管理準備金
金額未定
修繕積立金
金額未定
用途地域
準工業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年3月下旬予定
入居時期
2019年4月下旬予定

※販売期:第1期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、プレサンス ロジェ 東住吉の価格は、56.52m2~71.08m2の面積に対して、2600万円台~4200万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
プレサンス ロジェ 東住吉の所在地は、大阪市東住吉区杭全1丁目で、東部市場前駅から徒歩3分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が185千円、続いて150千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が56.52m2~71.08m2ですので、路線価方式の土地価格は、10,456,200円~13,149,800円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:13,070,250円~16,437,250円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

プレサンス ロジェ 東住吉の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり223,830円の費用が発生します。

専有面積が56.52m2~71.08m2であることから、1室あたりの建物工事費は12,650,872円~15,909,836円と計算できます。

  • 建物の工事費:12,650,872円~15,909,836円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:13,070,250円~16,437,250円
  • 建物の工事費:12,650,872円~15,909,836円
  • 合計:25,721,122円~32,347,086円

それに対して、販売価格は2600万円台~4200万円台です。
まだ正式な販売価格が公表されていないものの、簡便的に路線価を用いて算定した場合、販売経費と利益が100万円~1000万円程度乗せられていることが予想されます。

販売価格としては妥当な水準に設定されていると思います。
最寄り駅から徒歩3分の立地を考えると、多少ではありますが割安にも感じられます。

正式な価格が公表されたあとに再計算も必要ですが、基本駅には不当な利益は乗せられていないように思いますので、購入を検討しているのであれば前向きに考えてもよいのではないでしょうか。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
プレサンス ロジェ 東住吉の販売価格の中央値は3400万円、専有面積は63.80㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は175.9万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている大阪市の33の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がプレサンス ロジェ 東住吉なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、大阪市内の他のマンションと比べても割安価格で販売されていることが予想されます。