プレサンス ロジェ 上本町の3600～6400万円は割高？割安？

プレサンス ロジェ 上本町というマンションがお買い得なのかどうか、路線価をベンチマークにして検討してみました。
大阪府大阪市天王寺区上之宮町24番4（地番）に建設予定のマンションです。

マンション概要

名称

プレサンス ロジェ 上本町

所在地

大阪府大阪市天王寺区上之宮町24番4（地番）

交通

近鉄難波線・奈良線・大阪線「大阪上本町」駅徒歩5分
Osaka Metro谷町線・千日前線「谷町九丁目」駅徒歩7分
JR大阪環状線「桃谷」駅徒歩14分

総戸数

22戸

構造・階数

RC12階地下1階建

間取り

1LDK・2LDK+S（納戸） ※S=F

専有面積

45.27m2～73.66m2

予定価格帯

3600万円台～6400万円台（第1期予定）

管理費

金額未定(インターネット・Wi-Fi利用料金等含む)

管理準備金

金額未定

修繕積立金

金額未定

駐車場

敷地内5台（料金未定、屋外機械式[内1台は電気自動車専用充電コンセント付]）

駐輪場

44台収容（料金未定）(屋外3人乗対応平面式 屋根付5台・屋外スライドラック式 屋根付39台)

バイク置場

1台収容（料金未定）(屋外平面式 屋根付)

用途地域

第二種中高層住居専用地域

完成時期

2020年3月上旬予定

入居時期

2020年4月上旬予定

※2019年5月時点の情報を掲載しております
※出典：公式ホームページ、SUUMO

物件価格の妥当性検証

物件概要より、プレサンス ロジェ 上本町の販売価格は、45.27m2～73.66m2の面積に対して、3600万円台～6400万円台（第1期予定）です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
土地の価格と工事費用を推計して、販売価格の妥当性を検証していきます。

路線価の確認

まずは、路線価に専有面積を乗じて土地価格の推計値を算定します。
そのためには、まず路線価を確認する必要がありますので、物件の所在地を確認します。
プレサンス ロジェ 上本町の住所は大阪府大阪市天王寺区上之宮町24番4（地番）です。

場所が確認できたところで、次に路線価を確認します。
実は路線価計算はとても複雑ですが、細かく計算すると大変ですので、非常に簡便的な方法を採用し、複数の道路に面していた場合には、一番高い路線価を物件の路線価として採用することとします。
上記前提で考えると、プレサンス ロジェ 上本町の路線価は450,000円ということになります。

出典：国税庁 平成30年分財産評価基準

土地の市場価格推計

路線価が確認できましたので、専有面積を乗じて土地の市場価格を推計してみましょう。
物件概要によれば、プレサンス ロジェ 上本町の専有面積は45.27m2～73.66m2ですので、路線価方式の土地価格は、20,371,500円～33,147,000円と算定できます。

ここで、路線価方式によって算定した土地市場価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。
つまり、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の市場価格となります。

【土地の市場価格推計値】
25,464,375円～41,433,750円

工事費用推計

次にマンションを建設するために要した工事費用推計値を算定します。

物件概要によれば、プレサンス ロジェ 上本町の構造は、鉄筋コンクリート造です。
ここで、国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計（平成30年）によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり238,148円の費用が発生します。
プレサンス ロジェ 上本町の専有面積は45.27m2～73.66m2ですので、工事費用の推計値は以下の金額と推計できます。

【工事費用の推計値】
10,780,960円～17,541,982円

割高割安判定

土地の市場価格と工事費用の推計値が算定できましたので、実際の販売価格と比べてみます。
この２つを比べると、どの程度デベロッパーが利益を乗せているか、おおよその金額が確認することができます。

ここで注意すべき事項があります。
それは、推計値と実績値の差額がすべてデベロッパーの利益ではないということです。
マンションを販売するためには、営業の人件費やモデルルーム運営の設備費、広告宣伝費が必要です。
つまり、推計値よりも販売価格の方が高いことは、ある程度仕方ないということになります。

では、実際に比較してみましょう。
プレサンス ロジェ 上本町の土地の推計値は25,464,375円～41,433,750円、工事費の推計値は10,780,960円～17,541,982円ですので、合計で36,245,335円～58,975,732円となります。
そして、実際の販売価格は3600万円台～6400万円台（第1期予定）です。
差額、つまり経費と利益の上乗せは、-245,335円～5,024,268円であることが予想されます。

他のマンションとの比較

積み上げ方式による検討を行ってきましたが、他のマンションと比べたときの相対的な販売価格の高低についても確認しましょう。

下図は、2018年以降に売りに出された大阪府の新築分譲マンション85棟について、坪単価の中央値を縦軸に、路線価を横軸にとって散布図を作成しております。
※坪単価の中央値は、販売価格の中央値÷専有面積の中央値×3.3として計算。

右肩上がりの赤いラインが平均線になります。
路線価に対して販売価格の平均的な水準を結んだ線ということです。
つまり、赤いラインより上側にあれば割高、下側にあれば割安であると判断できます。

ここで、プレサンス ロジェ 上本町の坪単価の中央値は277万円、路線価は450,000円で、オレンジの点がそれに該当します。
オレンジの点は上側にありますので、プレサンス ロジェ 上本町は他のマンションに比べると割高で販売されていることが予想されます。

中古マンション市場との比較

次に、マンション建設エリアの中古マンション市場と照らして、割高なのか割安なのか検証します。
以下の図は、2016年から2019年3月の間に大阪上本町駅の近隣で取引された中古マンションの築年数と取引価格の関係を示しております。

出典：不動産取引価格情報　国土交通省
【抽出条件】最寄り駅：大阪上本町、建物の構造：ＲＣ、取引年：2016年1月～2019年3月、購入後の利用目的：住宅

中央の赤いラインが近似線（平均的なライン）ですが、右肩下がりで描かれていることが分かります。
当然ではありますが、築年数が長ければ長いほど、取引価格は低下していくということを意味しています。
そして、この近似線は一次関数の式で表すことができ、グラフの右上の式がそれに該当します。
y=-ax+bの式で表されておりますが、aに該当する値は1年間で下落する取引価格（坪単価）、bに該当する値はxが0の時の取引価格、つまり中古市場における新築時の取引価格と考えることができます。
プレサンス ロジェ 上本町の坪単価の中央値は277万円であることを考えると、中古市場での再販を考えると損するリスクは無いとは言い切れない水準です。

まとめ

さいごに、これまでの結果を振りかえってみましょう。

• 積上方式：利益と経費の上乗せは-245,335円～5,024,268円
• 他のマンションとの比較：他のマンションに比べると割高
• 中古マンション市場との比較：中古市場における新築時取引価格を推計すると244万円/坪なので中古市場での販売を考えると損しないとは言い切れない。

以上から、路線価をベースに考えたときの利益の上乗せはそれほど大きくないですが、実力以上の販売価格が設定されていると予想されますので、購入を検討しているのであれば慎重な検討をお勧めします。