プレシス横浜の3390~6190万円は割高?割安?




マンション概要

名称
プレシス横浜
所在地
神奈川県横浜市西区高島2-1-4番他(地番)
交通
(1)JR東海道本線・横須賀線・湘南新宿ライン・京浜東北線・根岸線・横浜線
京浜急行電鉄京急本線、東京急行電鉄東横線、相模鉄道相鉄本線・相鉄いずみ野線
横浜市交通局横浜市営地下鉄ブルーライン、横浜高速鉄道みなとみらい線「横浜」駅(みなみ東口)より徒歩8分
(2)横浜市交通局横浜市営地下鉄ブルーライン「高島町」駅(出入口2)より徒歩3分
(3)横浜高速鉄道みなとみらい線「新高島」駅(大通り高島口)より徒歩8分
(4)横浜高速鉄道みなとみらい線「みなとみらい」駅(1番出口)より徒歩14分
総戸数
35戸(他管理員室1戸・保育所1戸・店舗1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・9階建
間取り
1LDK・2LDK
専有面積
31.28m2~55.74m2
価格
3390万円~6190万円
管理費
9700円~1万7280円/月
管理準備金
9700円~1万7280円(一括払い)
修繕積立金
3130円~5570円/月
修繕積立基金
16万9020円~30万780円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年12月下旬予定
入居時期
2019年1月下旬予定

※販売期:第1期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、プレシス横浜の価格は、31.28m2~55.74m2の面積に対して、3390万円~6190万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
プレシス横浜の所在地は、横浜市西区高島2丁目で、横浜駅から徒歩8分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が285千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が31.28m2~55.74m2ですので、路線価方式の土地価格は、8,914,800円~15,885,900円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:11,143,500円~19,857,375円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

プレシス横浜の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が31.28m2~55.74m2であることから、1室あたりの建物工事費は8,648,545円~15,411,441円と計算できます。

  • 建物の工事費:8,648,545円~15,411,441円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:11,143,500円~19,857,375円
  • 建物の工事費:8,648,545円~15,411,441円
  • 合計:19,792,045円~35,268,816円

それに対して、販売価格は3390万円~6190万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が1400万円~2650万円程度乗せられていることが予想されます。

横浜駅から徒歩8分ということもあり、土地の仕入れにお金がかかってしまったのか、それともデベロッパーが強気で価格設定しているのか、実力以上の価格設定がされております。

専有面積が全体的に小さめに設定されているので販売価格はそれほど高くはないのですが、割高感は感じてしまいます。
ただ、横浜駅が徒歩圏内であれば、ある程度強気に価格設定されているのは納得できる方もいると思います。

購入は慎重に考えた方がよいと思いますが、横浜駅徒歩8分のプレミアムをどの程度と感じるかが購入決定の鍵となるでしょう。
人によって、割高感、割安感の感じ方が変わってくる物件だと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
プレシス横浜の販売価格の中央値は4790万円、専有面積は43.51㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は363.3万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている神奈川県横浜市と川崎市の37の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がプレシス横浜なのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べて割高価格で販売されていることが予想されます。