プレシス浦和の3700~5700万円台は割高?割安?




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マンション概要

名称
プレシス浦和
所在地
埼玉県さいたま市南区大谷場1-31-3他(地番)
交通
(1)JR京浜東北線・湘南新宿ライン・上野東京ライン(高崎線・宇都宮線)「浦和」駅徒歩12分
(2)JR京浜東北線・JR武蔵野線「南浦和」駅徒歩15分
総戸数
42戸(他管理人室1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・6階建
間取り
3LDK・4LDK
専有面積
58.71m2~75.33m2
予定価格帯
3700万円台~5700万円台
管理費
1万3150円~1万6870円/月
管理準備金
1万3150円~1万6870円(一括払い)
修繕積立金
4700円~6030円/月
修繕積立基金
31万9600円~41万40円(一括払い)
用途地域
第一種住居地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年9月下旬予定
入居時期
2018年10月下旬予定

※販売期:第3期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、プレシス浦和の価格は、58.71m2~75.33m2の面積に対して、3700万円台~5700万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
プレシス浦和の所在地は、さいたま市南区大谷場1丁目で、浦和駅から徒歩12分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が205千円、続いて175千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が58.71m2~75.33m2ですので、路線価方式の土地価格は、12,035,550円~15,442,650円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:15,044,438円~19,303,313円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

プレシス浦和の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、埼玉県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり252,085円の費用が発生します。

専有面積が58.71m2~75.33m2であることから、1室あたりの建物工事費は14,799,910円~18,989,563円と計算できます。

  • 建物の工事費:14,799,910円~18,989,563円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:15,044,438円~19,303,313円
  • 建物の工事費:14,799,910円~18,989,563円
  • 合計:29,844,348円~38,292,876円

それに対して、販売価格は3700万円台~5700万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が800万円~1900万円程度乗せられていることが予想されます。

駅からの距離を考えると、割高に感じてしまう価格設定ではないでしょうか。
土地の仕入れ価格にも左右されますが、高層階の部屋については、2000万円近くの経費と利益が乗せられているかもしれません。
また、このマンションは6階建てなので、当然ですが、高層階といっても最高でも6階です。
つまり、6階の部屋に大きな経費と利益が乗せられている可能性があります。

まだ、公式価格は発表されておりませんが、欲しい部屋の価格が分かれば、再計算してみるのも良いかもしれませんね。

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