プレシス都立大学の4450~8180万円は割高?割安?




マンション概要

名称
プレシス都立大学
所在地
東京都目黒区中根2丁目41-1(地番)
交通
東急東横線「都立大学」駅徒歩1分
総戸数
29戸(他に管理員室1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・7階建
間取り
1LDK・2LDK
専有面積
35.09m2・56.34m2
価格
4450万円~8180万円
管理費
1万1965円・1万7505円/月
管理準備金
1万1965円・1万7505円(一括払い)
修繕積立金
3510円・5630円/月
修繕積立基金
18万9540円・30万4020円(一括払い)
用途地域
近隣商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年10月下旬予定
入居時期
2018年11月下旬予定

※販売期:第1期2次の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、プレシス都立大学の価格は、35.09m2・56.34m2の面積に対して、4450万円~8180万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
プレシス都立大学の所在地は、目黒区中根2丁目で、都立大学駅から徒歩1分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が580千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が35.09m2・56.34m2ですので、路線価方式の土地価格は、20,352,200円・32,677,200円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:25,440,250円・40,846,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

プレシス都立大学の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が35.09m2・56.34m2であることから、1室あたりの建物工事費は11,919,090円・19,137,120円と計算できます。

  • 建物の工事費:11,919,090円・19,137,120円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:25,440,250円・40,846,500円
  • 建物の工事費:11,919,090円・19,137,120円
  • 合計:37,359,340円・59,983,620円

それに対して、販売価格は4450万円~8180万円です。
ということは、土地の路線価方式の算定に大きなブレがなければ、販売経費と利益が800万円~2200万円程度乗せられていることが予想されます。

利益の上乗せ金額は相当な金額かもしれませんね。
確かに、このマンションに関しては、駅から徒歩1分という好立地の物件です。
デベロッパーとしても、強気に価格設定をしているのでしょう。

割高なのか、割安なのか、判断が難しいところですが、駅近のプレミアムをどう評価するかによって、人それぞれ捉え方は変わるでしょう。
駅から徒歩1分という希少性と利便性を考えると、800万円~2200万円の上乗せ金額が必ずしも高いわけではないかもしれませんね。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
プレシス都立大学の販売価格の中央値は6315万円、専有面積は45.72㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は455.9.万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がプレシス都立大学なのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べても強気な価格設定がされていることが予想されます。

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