プレシス等々力緑地の2990~5670万円は割高?割安?




マンション概要

名称
プレシス等々力緑地 Green Parks
所在地
神奈川県川崎市中原区宮内4-368番1(地番)
交通
(1)東急東横線・東急目黒線・JR南武線・JR横須賀線・JR湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅よりバス9分「薬師前」バス停より徒歩4分
(2)JR南武線「武蔵中原」駅より徒歩12分
総戸数
85戸(他管理人室1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・5階地下1階建
間取り
1LDK+S(納戸)~4LDK
専有面積
53.36m2~73.48m2
価格
2990万円~5670万円
管理費
9460円~1万2820円/月
管理準備金
8910円~1万2270円(一括払い)
修繕積立金
5340円~7350円/月
修繕積立基金
28万8360円~39万6900円(一括払い)
用途地域
第一種中高層住居専用地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年11月下旬予定
入居時期
2018年12月下旬予定

※販売期:第2期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、プレシス等々力緑地 Green Parksの価格は、53.36m2~73.48m2の面積に対して、2990万円~5670万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
プレシス等々力緑地 Green Parksの所在地は、川崎市中原区宮内4丁目で、武蔵中原駅より徒歩12分の場所です。


立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が230千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が53.36m2~73.48m2ですので、路線価方式の土地価格は、12,272,800円~16,900,400円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:15,341,000円~21,125,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

プレシス等々力緑地 Green Parksの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が53.36m2~73.48m2であることから、1室あたりの建物工事費は14,753,400円~20,316,338円と計算できます。

  • 建物の工事費:14,753,400円~20,316,338円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:15,341,000円~21,125,500円
  • 建物の工事費:14,753,400円~20,316,338円
  • 合計:30,094,400円~41,441,838円

それに対して、販売価格は2990万円~5670万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が-20万円~1500万円程度乗せられていることが予想されます。

専有面積が狭い1LDKの部屋については、かなりの割安価格で分譲されているようですね。
ただ、3LDKの部屋については、ギリギリ許容範囲なのかもしれませんが、駅からの距離を考えると、多少割高感を感じてしまう人もいるかもしれません。

ただ、人気の武蔵小杉が近いため販売価格が引っ張られているのかと思いきや、このマンションに関してはそうでは無いようですね。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えてもよいと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
プレシス等々力緑地 Green Parksの販売価格の中央値は4330万円、専有面積は63.42㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は225.3万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている神奈川県横浜市と川崎市の37の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がプレシス等々力緑地 Green Parksなのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べても割安価格で販売されていることが予想されます。