プレシス横濱紅葉坂の6980~9690万円は割高?割安?




マンション概要

名称
プレシス横濱紅葉坂
所在地
神奈川県横浜市西区宮崎町56-1(地番)
交通
(1)JR京浜東北線・根岸線「桜木町」駅(西口)より徒歩6分
(2)横浜市営地下鉄ブルーライン「桜木町」駅(南1A口)より徒歩5分
(3)みなとみらい線「みなとみらい」駅(出入口5)より徒歩13分
総戸数
51戸(他管理員室1戸)
構造・階数
登記上/RC6階地下1階建(RC7階建)
間取り
1LDK+2S(納戸)~3LDK
専有面積
70.9m2~84.63m2
価格
6980万円~9690万円
管理費
1万3179円~1万5499円/月
管理準備金
1万1980円~1万4300円(一括払い)
修繕積立金
7090円~8460円/月
修繕積立基金
38万2860円~45万6840円(一括払い)
用途地域
近隣商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年8月中旬予定
入居時期
2018年8月下旬予定

※販売期:第1期(1次)・第2期・第3期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、プレシス横濱紅葉坂の価格は、70.9m2~84.63m2の面積に対して、6980万円~9690万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
プレシス横濱紅葉坂の所在地は、横浜市西区宮崎町で、桜木町駅から徒歩6分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が230千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が70.9m2~84.63m2ですので、路線価方式の土地価格は、16,307,000円~19,464,900円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:20,383,750円~24,331,125円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

プレシス横濱紅葉坂の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が70.9m2~84.63m2であることから、1室あたりの建物工事費は19,602,999円~23,399,179円と計算できます。

  • 建物の工事費:19,602,999円~23,399,179円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:20,383,750円~24,331,125円
  • 建物の工事費:19,602,999円~23,399,179円
  • 合計:39,986,749円~47,730,304円

それに対して、販売価格は6980万円~9690万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が3000万円~4900万円程度乗せられていることが予想されます。

強気な価格設定ですね。
桜木町、みなとみらいが徒歩圏内のこれぞ横浜という立地であるので、土地の仕入れについて、路線価計算で算定した土地の値段よりも、かなりの高値で仕入れたことが予想されます。

ただ、横浜プレミアムということで、デベロッパーもかなり強気に利益を乗せている可能性も否めません。
立地は最高だと思いますが、割高感は多少感じてしまいますので、購入は慎重に検討した方がよいかもしれません。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
プレシス横濱紅葉坂の販売価格の中央値は8335万円、専有面積は77.77㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は353.7万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている神奈川県横浜市と川崎市の37の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がプレシス横濱紅葉坂なのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
それもかなり上側にありますので、他のマンションと比べてもかなり割高価格で販売されていることが予想されます。