プレミスト梅田 サウスの5810～6941万円は割高？割安？

プレミスト梅田 サウスというマンションがお買い得なのかどうか、路線価をベンチマークにして検討してみました。
大阪府大阪市北区中崎西２丁目12-3(地番)【S】、大阪府大阪市北区中崎西2丁目1-4(地番)【N】に建設予定のマンションです。

マンション概要

名称

プレミスト梅田 サウス

所在地

大阪府大阪市北区中崎西２丁目12-3(地番)【S】、大阪府大阪市北区中崎西2丁目1-4(地番)【N】

交通

阪急神戸線・京都線・宝塚線「梅田」駅 徒歩5分【N】、徒歩6分【S・N】
JR東海道本線・大阪環状線・福知山線「大阪」駅 徒歩8分【S・N】・徒歩11分【S・N】
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅 徒歩8分【S・N】
Osaka Metro谷町線「中崎町」駅 徒歩3分【S】、徒歩3分【N】

総戸数

130戸（57戸[別途、管理事務室1戸]【S】、73戸[別途、管理事務室1戸、ゲストルーム1戸]【N】）

構造・階数

【S】／RC一部鉄骨造 地上16階建、【N】／RC一部鉄骨造 地上17階建

間取り

2LDK

専有面積

55.95m2～65.8m2

価格

5810万円～6941万円

管理費

1万6800円～1万9700円／月

管理準備金

1万6800円～1万9700円（一括払い）

修繕積立金

1万円～1万1800円／月

駐車場

敷地内38台（料金3万3500円～4万5500円／月、【S】平面駐車場8台、【N】タワーパーキング30台）

駐輪場

163台収容（料金300円～1600円／月）【S】69台(平面3台、スライドラック式66台)、【N】94台(平面12台、スライドラック式82台)

バイク置場

4台収容（料金4400円／月）【S】2台、【N】2台

用途地域

商業地域

完成時期

2020年3月上旬予定

入居時期

2020年3月下旬予定

※2019年5月時点の情報を掲載しております
※出典：公式ホームページ、SUUMO

物件価格の妥当性検証

物件概要より、プレミスト梅田 サウスの販売価格は、55.95m2～65.8m2の面積に対して、5810万円～6941万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
土地の価格と工事費用を推計して、販売価格の妥当性を検証していきます。

路線価の確認

まずは、路線価に専有面積を乗じて土地価格の推計値を算定します。
そのためには、まず路線価を確認する必要がありますので、物件の所在地を確認します。
プレミスト梅田 サウスの住所は大阪府大阪市北区中崎西２丁目12-3(地番)【S】、大阪府大阪市北区中崎西2丁目1-4(地番)【N】です。

場所が確認できたところで、次に路線価を確認します。
実は路線価計算はとても複雑ですが、細かく計算すると大変ですので、非常に簡便的な方法を採用し、複数の道路に面していた場合には、一番高い路線価を物件の路線価として採用することとします。
上記前提で考えると、プレミスト梅田 サウスの路線価は440,000円ということになります。

出典：国税庁 平成30年分財産評価基準

土地の市場価格推計

路線価が確認できましたので、専有面積を乗じて土地の市場価格を推計してみましょう。
物件概要によれば、プレミスト梅田 サウスの専有面積は55.95m2～65.8m2ですので、路線価方式の土地価格は、24,618,000円～28,952,000円と算定できます。

ここで、路線価方式によって算定した土地市場価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。
つまり、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の市場価格となります。

【土地の市場価格推計値】
30,772,500円～36,190,000円

工事費用推計

次にマンションを建設するために要した工事費用推計値を算定します。

物件概要によれば、プレミスト梅田 サウスの構造は、鉄筋コンクリート造です。
ここで、国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計（平成30年）によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり238,148円の費用が発生します。
プレミスト梅田 サウスの専有面積は55.95m2～65.8m2ですので、工事費用の推計値は以下の金額と推計できます。

【工事費用の推計値】
13,324,381円～15,670,138円

割高割安判定

土地の市場価格と工事費用の推計値が算定できましたので、実際の販売価格と比べてみます。
この２つを比べると、どの程度デベロッパーが利益を乗せているか、おおよその金額が確認することができます。

ここで注意すべき事項があります。
それは、推計値と実績値の差額がすべてデベロッパーの利益ではないということです。
マンションを販売するためには、営業の人件費やモデルルーム運営の設備費、広告宣伝費が必要です。
つまり、推計値よりも販売価格の方が高いことは、ある程度仕方ないということになります。

では、実際に比較してみましょう。
プレミスト梅田 サウスの土地の推計値は30,772,500円～36,190,000円、工事費の推計値は13,324,381円～15,670,138円ですので、合計で44,096,881円～51,860,138円となります。
そして、実際の販売価格は5810万円～6941万円です。
差額、つまり経費と利益の上乗せは、14,003,119円～17,549,862円であることが予想されます。

他のマンションとの比較

積み上げ方式による検討を行ってきましたが、他のマンションと比べたときの相対的な販売価格の高低についても確認しましょう。

下図は、2018年以降に売りに出された大阪府の新築分譲マンション85棟について、坪単価の中央値を縦軸に、路線価を横軸にとって散布図を作成しております。
※坪単価の中央値は、販売価格の中央値÷専有面積の中央値×3.3として計算。

右肩上がりの赤いラインが平均線になります。
路線価に対して販売価格の平均的な水準を結んだ線ということです。
つまり、赤いラインより上側にあれば割高、下側にあれば割安であると判断できます。

ここで、プレミスト梅田 サウスの坪単価の中央値は346万円、路線価は440,000円で、オレンジの点がそれに該当します。
オレンジの点は上側にありますので、プレミスト梅田 サウスは他のマンションに比べると割高で販売されていることが予想されます。

中古マンション市場との比較

次に、マンション建設エリアの中古マンション市場と照らして、割高なのか割安なのか検証します。
以下の図は、2016年1月から2019年3月の間に大阪駅、梅田駅、中崎町駅周辺で取引された中古マンションの築年数と取引価格の関係を示しております。

出典：不動産取引価格情報　国土交通省
【抽出条件】種類：中古マンション等、最寄り駅：大阪駅,梅田駅,中崎町駅、建物の構造：ＲＣ、取引年：2016年1月～2019年3月、購入後の利用目的：住宅

中央の赤いラインが近似線（平均的なライン）ですが、右肩下がりで描かれていることが分かります。
当然ではありますが、築年数が長ければ長いほど、取引価格は低下していくということを意味しています。
そして、この近似線は一次関数の式で表すことができ、グラフの右上の式がそれに該当します。
y=-ax+bの式で表されておりますが、aに該当する値は1年間で下落する取引価格（坪単価）、bに該当する値はxが0の時の取引価格、つまり中古市場における新築時の取引価格と考えることができます。
プレミスト梅田 サウスの坪単価の中央値は346万円であることを考えると、プレミスト梅田 サウスの坪単価は中古マンション市場と比較すると割高な水準で販売されていると考えることができます。
坪単価300万円以上で取引されたマンションは4件ほどしかないので、将来的に売却を視野に入れているのであれば損するリスクを覚悟することが必要かと。

まとめ

さいごに、これまでの結果を振りかえってみましょう。

• 積上方式：利益と経費の上乗せは14,003,119円～17,549,862円
• 他のマンションとの比較：他のマンションに比べると割高
• 中古マンション市場との比較：中古市場における新築時取引価格を推計すると269万円/坪なので割高と考えることができる

以上から、やや強気な販売価格が設定されていると予想されますので、購入を検討しているのであれば慎重な検討をお勧めします。