プレミスト上麻生の4298~6058万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
プレミスト上麻生
所在地
神奈川県川崎市麻生区上麻生5-1087-407他10筆(地番)
交通
小田急小田原線「柿生」駅から徒歩5分
総戸数
73戸(別途管理事務室1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・6階地下3階建(鉄筋コンクリート造・7階地下2階建)
間取り
2LDK・3LDK
専有面積
63.68m2~79.33m2
価格
4298万円~6058万円
管理費
1万7000円~2万1200円/月
管理準備金
1万7000円~2万1200円(一括払い)
修繕積立金
8200円~1万200円/月
修繕積立基金
50万9400円~63万4600円(一括払い)
用途地域
第一種住居地域、第一種低層住居専用地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年8月上旬予定
入居時期
2018年9月下旬予定

※販売期:第1期1次~6次の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、プレミスト上麻生の価格は、63.68m2~79.33m2の面積に対して、4298万円~6058万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
プレミスト上麻生の所在地は、川崎市麻生区上麻生5丁目で、柿生駅から徒歩5分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が170千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が63.68m2~79.33m2ですので、路線価方式の土地価格は、10,825,600円~13,486,100円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:13,532,000円~16,857,625円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

プレミスト上麻生の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が63.68m2~79.33m2であることから、1室あたりの建物工事費は17,606,756円~21,933,793円と計算できます。

  • 建物の工事費:17,606,756円~21,933,793円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:13,532,000円~16,857,625円
  • 建物の工事費:17,606,756円~21,933,793円
  • 合計:31,138,756円~38,791,418円

それに対して、販売価格は4298万円~6058万円です。
ということは、簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が1200万円~2200万円程度乗せられていることが予想されます。

実力以上の販売価格が設定されてしまっていることが予想されますね。
割高感をどうしても感じてしまう価格設定です。

たしかに、最寄り駅から徒歩5分の物件ですので、利便性が高いように見えますが、そもそも駅としての力が弱いです。
都心や横浜に出るにも、かなりの時間を要してしまう場所です。

もしかしたら、土地の仕入れにお金がかかってしまったのかもしれませんが、実力以上の販売価格が設定されていることは間違いないので、購入は慎重に検討することをおすすめします。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
プレミスト上麻生の販売価格の中央値は5178万円、専有面積は71.51㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は239.0万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている神奈川県横浜市と川崎市の37の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がプレミスト上麻生なのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションに比べて割高価格で販売されていることが予想されます。

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