プレミスト山吹神楽坂の7790~9690万円は割高?割安?




プレミスト山吹神楽坂というマンションがお買い得なのかどうか、路線価をベンチマークにして検討してみました。
東京都新宿区山吹町265-11(地番)に建設予定のマンションです。

マンション概要

名称
プレミスト山吹神楽坂
所在地
東京都新宿区山吹町265-11(地番)
交通
(1)東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅より徒歩4分(2)東京メトロ東西線「神楽坂」駅より徒歩7分
総戸数
81戸(事業協力者住戸30戸含む※別途管理事務室1戸、店舗1戸)
構造・階数
RC13階建
間取り
2LDK・3LDK
専有面積
64.38m2~72.69m2
価格
7790万円~9690万円
管理費
1万6900円~1万9100円/月
管理準備金
1万6900円~1万9100円(一括払い)
修繕積立金
1万900円~1万2400円/月
駐車場
敷地内13台(料金2万8000円~3万4000円/月、平置式駐車場:7台、機械式駐車場:5台、身障者用駐車場:1台)
駐輪場
93台収容(料金200円~500円/月)(平置式:8台、機械式:85台)
バイク置場
用途地域
商業地域
完成時期
2019年9月上旬予定
入居時期
2019年9月下旬予定

※2019年2月時点の情報を掲載しております
※出典:公式ホームページ、SUUMO

物件価格の妥当性検証

物件概要より、プレミスト山吹神楽坂の販売価格は、64.38m2~72.69m2の面積に対して、7790万円~9690万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
土地の価格と工事費用を推計して、販売価格の妥当性を検証していきます。

路線価の確認

まずは、路線価に専有面積を乗じて土地価格の推計値を算定します。
そのためには、まず路線価を確認する必要がありますので、物件の所在地を確認します。
プレミスト山吹神楽坂の住所は東京都新宿区山吹町265-11(地番)です。

場所が確認できたところで、次に路線価を確認します。
実は路線価計算はとても複雑ですが、細かく計算すると大変ですので、非常に簡便的な方法を採用し、複数の道路に面していた場合には、一番高い路線価を物件の路線価として採用することとします。
上記前提で考えると、プレミスト山吹神楽坂の路線価は590,000円ということになります。

出典:国税庁 平成30年分財産評価基準

土地の市場価格推計

路線価が確認できましたので、専有面積を乗じて土地の市場価格を推計してみましょう。
物件概要によれば、プレミスト山吹神楽坂の専有面積は64.38m2~72.69m2ですので、路線価方式の土地価格は、37,984,200円~42,887,100円と算定できます。

ここで、路線価方式によって算定した土地市場価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。
つまり、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の市場価格となります。

【土地の市場価格推計値】
47,480,250円~53,608,875円

工事費用推計

次にマンションを建設するために要した工事費用推計値を算定します。

物件概要によれば、プレミスト山吹神楽坂の構造は、鉄筋コンクリート造です。
ここで、国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計(平成30年)によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり324,214円の費用が発生します。
プレミスト山吹神楽坂の専有面積は64.38m2~72.69m2ですので、工事費用の推計値は以下の金額と推計できます。

【工事費用の推計値】
20,872,897円~23,567,116円

割高割安判定

土地の市場価格と工事費用の推計値が算定できましたので、実際の販売価格と比べてみます。
この2つを比べると、どの程度デベロッパーが利益を乗せているか、おおよその金額が確認することができます。

ここで注意すべき事項があります。
それは、推計値と実績値の差額がすべてデベロッパーの利益ではないということです。
マンションを販売するためには、営業の人件費やモデルルーム運営の設備費、広告宣伝費が必要です。
つまり、推計値よりも販売価格の方が高いことは、ある程度仕方ないということです。

では、実際に比較してみましょう。
プレミスト山吹神楽坂の土地の推計値は47,480,250円~53,608,875円、工事費の推計値は20,872,897円~23,567,116円ですので、合計で68,353,147円~77,175,991円となります。
そして、実際の販売価格は7790万円~9690万円です。
差額、つまり経費と利益の上乗せは、9,546,853円~19,724,009円であることが予想されます。
三菱地所のザ・パークハウスシリーズですので仕方ないかもしれませんが、ブランドプレミアムが販売価格に反映されているように感じます。

他のマンションとの比較

積み上げ方式による検討を行ってきましたが、他のマンションと比べたときの相対的な販売価格の高低についても確認しましょう。

下図は、2018年以降に売りに出された東京都の新築分譲マンション255棟について、坪単価の中央値を縦軸に、路線価を横軸にとって散布図を作成しております。
※坪単価の中央値は、販売価格の中央値÷専有面積の中央値×3.3として計算。

右肩上がりの赤いラインが平均線になります。
路線価に対して販売価格の平均的な水準を結んだ線ということです。
つまり、赤いラインより上側にあれば割高、下側にあれば割安であると判断できます。

ここで、プレミスト山吹神楽坂の坪単価の中央値は421万円、路線価は590,000円で、オレンジの点がそれに該当します。
オレンジの点は上側にありますので、プレミスト山吹神楽坂は他のマンションに比べると割高で販売されていることが予想されます。

中古マンション市場との比較

次に、マンション建設エリアの中古マンション市場と照らして、割高なのか割安なのか検証します。
以下の図は、2016年1月から2019年3月の間に江戸川橋駅周辺で取引された中古マンションの築年数と取引価格の関係を示しております。

出典:不動産取引価格情報 国土交通省
【抽出条件】種類:中古マンション等、最寄り駅:江戸川橋、建物の構造:RC、取引年:2016年1月~2019年3月、購入後の利用目的:住宅

中央の赤いラインが近似線(平均的なライン)ですが、右肩下がりで描かれていることが分かると思います。
当然ではありますが、築年数が長ければ長いほど、取引価格は低下していくということを意味します。
そして、この近似線は一次関数の式で表すことができ、グラフの右上の式がそれに該当します。
y=-ax+bの式で表されておりますが、aに該当する値は1年間で下落する取引価格(坪単価)、bに該当する値はxが0の時の取引価格、つまり中古市場における新築時の取引価格と考えることができます。
プレミスト山吹神楽坂の坪単価の中央値は421万円であることを考えると、プレミスト山吹神楽坂は中古マンション市場相場と照らして割高な水準で販売されていると考えることができます。

まとめ

さいごに、これまでの結果を振りかえってみましょう。

  • 積上方式:利益と経費の上乗せは9,546,853円~19,724,009円
  • 他のマンションとの比較:他のマンションに比べると割高
  • 中古マンション市場との比較:中古マンション市場における新築時取引価格を推計すると373万円/坪なので、中古マンション市場相場と比較すると割高と考えることができる

以上から、割高感は否めませんので、購入を考えているのであれば慎重な検討をお勧めします。
将来的に売却を視野に入れているのであれば、損するリスクは決して低くはありませんのでご注意を。

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