プレミスト有明ガーデンズの4998～8498万円は割高？割安？

プレミスト有明ガーデンズというマンションがお買い得なのかどうか、路線価をベンチマークにして検討してみました。
東京都江東区有明１-5-25（従前地番）、東京都市計画事業有明北土地区画整理事業5街区有一5-25（仮換地）に建設予定のマンションです。

マンション概要

名称: プレミスト有明ガーデンズ
所在地: 東京都江東区有明１-5-25（従前地番）、東京都市計画事業有明北土地区画整理事業5街区有一5-25（仮換地）
交通: （1）東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ）「有明テニスの森」駅から徒歩2分（2）東京臨海高速鉄道（りんかい線）「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
総戸数: 258戸（別途、管理事務室1戸、ゲストルーム2戸、キッチンスタジオ1戸、保育施設1区画）
構造・階数: RC15階建
間取り: 2LDK～4LDK
専有面積: 55.9m2～82.6m2
価格: 4998万円～8498万円
管理費: 1万3900円～2万600円／月
管理準備金: 1万3900円～2万600円（一括払い）
修繕積立金: 7200円～1万600円／月
駐車場: 敷地内126台（料金1万8000円～2万4000円／月、平置き式1台、パズル式27台、タワー式98台※別途カーシェア用2台、来客用3台、身障者用1台、荷捌駐車スペース1台）
駐輪場: 516台収容（料金100円～300円／月）（平置31台／屋内25台、屋外6台、2段ラック式485台／屋内292台、屋外193台）（別途来客用15台、保育施設用15台、共に前輪ラック式）
バイク置場: 16台収容（料金2500円／月）
用途地域: 準工業地域
完成時期: 2020年1月下旬予定
入居時期: 2020年2月下旬予定

※2019年2月時点の情報を掲載しております
※出典：公式ホームページ、SUUMO

物件価格の妥当性検証

物件概要より、プレミスト有明ガーデンズの販売価格は、55.9m2～82.6m2の面積に対して、4998万円～8498万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
土地の価格と工事費用を推計して、販売価格の妥当性を検証していきます。

路線価の確認

まずは、路線価に専有面積を乗じて土地価格の推計値を算定します。
そのためには、まず路線価を確認する必要がありますので、物件の所在地を確認します。
プレミスト有明ガーデンズの住所は東京都江東区有明１-5-25（従前地番）、東京都市計画事業有明北土地区画整理事業5街区有一5-25（仮換地）です。

場所が確認できたところで、次に路線価を確認します。
実は路線価計算はとても複雑ですが、細かく計算すると大変ですので、非常に簡便的な方法を採用し、複数の道路に面していた場合には、一番高い路線価を物件の路線価として採用することとします。
上記前提で考えると、プレミスト有明ガーデンズの路線価は410,000円ということになります。

出典：国税庁平成30年分財産評価基準

土地の市場価格推計

路線価が確認できましたので、専有面積を乗じて土地の市場価格を推計してみましょう。
物件概要によれば、プレミスト有明ガーデンズの専有面積は55.9m2～82.6m2ですので、路線価方式の土地価格は、22,919,000円～33,866,000円と算定できます。

ここで、路線価方式によって算定した土地市場価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。
つまり、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の市場価格となります。

【土地の市場価格推計値】
28,648,750円～42,332,500円

工事費用推計

次にマンションを建設するために要した工事費用推計値を算定します。

物件概要によれば、プレミスト有明ガーデンズの構造は、鉄筋コンクリート造です。
ここで、国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計（平成30年）によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり324,214円の費用が発生します。
プレミスト有明ガーデンズの専有面積は55.9m2～82.6m2ですので、工事費用の推計値は以下の金額と推計できます。

【工事費用の推計値】
18,123,563円～26,780,076円

割高割安判定

土地の市場価格と工事費用の推計値が算定できましたので、実際の販売価格と比べてみます。
この２つを比べると、どの程度デベロッパーが利益を乗せているか、おおよその金額が確認することができます。

ここで注意すべき事項があります。
それは、推計値と実績値の差額がすべてデベロッパーの利益ではないということです。
マンションを販売するためには、営業の人件費やモデルルーム運営の設備費、広告宣伝費が必要です。
つまり、推計値よりも販売価格の方が高いことは、ある程度仕方ないということです。

では、実際に比較してみましょう。
プレミスト有明ガーデンズの土地の推計値は28,648,750円～42,332,500円、工事費の推計値は18,123,563円～26,780,076円ですので、合計で46,772,313円～69,112,576円となります。
そして、実際の販売価格は4998万円～8498万円です。
差額、つまり経費と利益の上乗せは、3,207,687円～15,867,424円であることが予想されます。
多少上乗せがあるように感じる販売価格だと思われます。
特段割高ではないように思いますが、割安感は感じられないと考えられます。

他のマンションとの比較

積み上げ方式による検討を行ってきましたが、他のマンションと比べたときの相対的な販売価格の高低についても確認しましょう。

下図は、2018年以降に売りに出された東京都の新築分譲マンション255棟について、坪単価の中央値を縦軸に、路線価を横軸にとって散布図を作成しております。
※坪単価の中央値は、販売価格の中央値÷専有面積の中央値×3.3として計算。

右肩上がりの赤いラインが平均線になります。
路線価に対して販売価格の平均的な水準を結んだ線ということです。
つまり、赤いラインより上側にあれば割高、下側にあれば割安であると判断できます。

ここで、プレミスト有明ガーデンズの坪単価の中央値は322万円、路線価は410,000円で、オレンジの点がそれに該当します。
オレンジの点は上側にありますので、プレミスト有明ガーデンズは他のマンションに比べると割高で販売されていることが予想されます。

中古マンション市場との比較

次に、マンション建設エリアの中古マンション市場と照らして、割高なのか割安なのか検証します。
以下の図は、2016年1月から2019年3月の間に有明テニスの森駅周辺で取引された中古マンションの築年数と取引価格の関係を示しております。

出典：不動産取引価格情報　国土交通省
【抽出条件】種類：中古マンション等、最寄り駅：有明テニスの森、建物の構造：ＲＣ、取引年：2016年1月～2019年3月、購入後の利用目的：住宅

中央の赤いラインが近似線（平均的なライン）ですが、右肩下がりで描かれていることが分かると思います。
当然ではありますが、築年数が長ければ長いほど、取引価格は低下していくということを意味します。
そして、この近似線は一次関数の式で表すことができ、グラフの右上の式がそれに該当します。
y=-ax+bの式で表されておりますが、aに該当する値は1年間で下落する取引価格（坪単価）、bに該当する値はxが0の時の取引価格、つまり中古市場における新築時の取引価格と考えることができます。
プレミスト有明ガーデンズの坪単価の中央値は322万円であることを考えると、プレミスト有明ガーデンズは中古マンション市場相場と照らして割安な水準で販売されていると考えることができます（買っても損することは考えにくい）。