プレミスト阿倍野駅前の4298~5988万円は割高?割安?




マンション概要

名称
プレミスト阿倍野駅前
所在地
大阪府大阪市阿倍野区阿倍野筋3丁目53番3(地番)
交通
地下鉄御堂筋線「天王寺」駅徒歩7分(10番出入口)
地下鉄谷町線「阿倍野」駅徒歩1分(3番出入口)
JR大阪環状線・JR関西本線・JR阪和線「天王寺」駅徒歩8分
近鉄南大阪線「大阪阿部野橋」駅徒歩7分
阪堺電気軌道上町線「阿倍野」駅徒歩1分
総戸数
48戸(別途、管理事務室1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・13階建一部鉄骨
間取り
2LDK・3LDK
専有面積
56.44m2~68.42m2
価格
4298万円~5988万円
管理費
1万6400円~1万9800円/月
管理準備金
1万6400円~1万9800円(一括払い)
修繕積立金
8100円~9800円/月
修繕積立基金
33万8600円~41万500円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年1月下旬予定
入居時期
2019年2月下旬予定

※販売期:第1期1次の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、プレミスト阿倍野駅前の価格は、56.44m2~68.42m2の面積に対して、4298万円~5988万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
プレミスト阿倍野駅前の所在地は、大阪市阿倍野区阿倍野筋3丁目で、天王寺駅から徒歩7分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が275千円、続いて235千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が56.44m2~68.42m2ですので、路線価方式の土地価格は、15,521,000円~18,815,500円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:19,401,250円~23,519,375円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

プレミスト阿倍野駅前の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり223,830円の費用が発生します。

専有面積が56.44m2~68.42m2であることから、1室あたりの建物工事費は12,632,965円~15,314,449円と計算できます。

  • 建物の工事費:12,632,965円~15,314,449円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:19,401,250円~23,519,375円
  • 建物の工事費:12,632,965円~15,314,449円
  • 合計:32,034,215円~38,833,824円

それに対して、販売価格は4298万円~5988万円です。
ということは、簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が1300万円~2100万円程度乗せられていることが予想されます。

なかなか強気の価格設定ですね。
天王寺まで徒歩圏内ということで、プレミアムをかなり乗せているのでしょう。
もしかしたら、土地の仕入れにコストがかかってしまったのかもしれませんが。

利便性が高いのは納得ですが、土地の実力以上の値段で売られていることは確かだと思いますので、他の物件と比較して検討してみた方がよいでしょう。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
プレミスト阿倍野駅前の販売価格の中央値は5143万円、専有面積は62.43㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は271.9万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている大阪市の33の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がプレミスト阿倍野駅前なのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
このことからも、大阪市内の他のマンションと比べても割高価格で販売されていることが予想されます。