マンション概要

名称
プレイスコート喜多見
所在地
東京都狛江市岩戸北2-1229番地9(地番)
交通
小田急小田原線「喜多見」駅(北口)より徒歩6分
総戸数
130戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・7階建
間取り
2LDK・3LDK
専有面積
61.12m2~80.41m2
価格
4898万円~6398万円
管理費
1万2500円~1万6500円/月
修繕積立金
6800円~8900円/月
修繕積立基金
38万1600円~50万2100円(一括払い)
用途地域
第一種中高層住居専用地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年1月上旬予定
入居時期
2019年2月下旬予定

※販売期:2018年8月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO




土地の値段の査定

物件概要より、プレイスコート喜多見の価格は、61.12m2~80.41m2の面積に対して、4898万円~6398万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
プレイスコート喜多見の所在地は、狛江市岩戸北2丁目で、喜多見駅から徒歩6分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が270千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が61.12m2~80.41m2ですので、路線価方式の土地価格は、16,502,400円~21,710,700円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:20,628,000円~27,138,375円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

プレイスコート喜多見の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が61.12m2~80.41m2であることから、1室あたりの建物工事費は20,760,753円~27,313,026円と計算できます。

  • 建物の工事費:20,760,753円~27,313,026円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:20,628,000円~27,138,375円
  • 建物の工事費:20,760,753円~27,313,026円
  • 合計:41,388,753円~54,451,401円





それに対して、販売価格は4898万円~6398万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が750万円~900万円程度乗せられていることが予想されます。

世田谷区に近い場所ではあるものの、住所は狛江市ということで良心的な価格設定になっていることが予想されます。
デベロッパーは三菱地所、東急不動産、小田急不動産と大手デベロッパーが手がけているようですので設備面は安心でしょう。
割高感は感じられないので、購入を検討しているのであれば前向き考えても良いと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
プレイスコート喜多見の販売価格の中央値は5,648万円、専有面積は70.77㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は263.4万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の117の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がプレイスコート喜多見なのですが、赤いラインのほぼ線上ですがやや下側にあることが分かります。
つまり、割高感はない物件であることがこのことからも予想されます。