ピアース銀座8丁目の5590~7890万円は割高?割安?




マンション概要

名称
ピアース銀座8丁目
所在地
東京都中央区銀座8-217-1(地番)
交通
(1)東京メトロ銀座線・日比谷線・丸ノ内線「銀座」駅より徒歩9分
(2)都営大江戸線・新交通ゆりかもめ「汐留」駅より徒歩4分
(3)東京メトロ日比谷線・都営浅草線「東銀座」駅より徒歩7分
(4)都営大江戸線「築地市場」駅より徒歩4分
(5)ゆりかもめ「新橋」駅より徒歩8分
(6)ゆりかもめ「汐留」駅より徒歩8分
(7)東京メトロ銀座線「新橋」駅より徒歩8分(5番出入口)、徒歩6分(1番出入口(5:20AM~終電まで利用可))
(8)都営浅草線「新橋」駅より徒歩7分
(9)JR山手線・京浜東北線・東海道本線・横須賀線「新橋」駅より徒歩8分(汐留口)
総戸数
36戸(友の会会員住戸10戸を含む、他に管理員室1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・13階建
間取り
1R+S(納戸)~1LDK(LDK+S~1LDK)
専有面積
33.65m2~47.79m2
価格
5590万円~7890万円
管理費
1万2800円~1万8100円/月
管理準備金
2万100円~2万8500円(一括払い)
修繕積立金
3370円~4780円/月
修繕積立基金
53万9200円~76万4800円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年1月上旬予定
入居時期
2019年2月上旬予定

※販売期:2018年5月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ピアース銀座8丁目の価格は、33.65m2~47.79m2の面積に対して、5590万円~7890万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ピアース銀座8丁目の所在地は、中央区銀座8丁目で、銀座駅から徒歩9分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が1,330千円、続いて1,210千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が33.65m2~47.79m2ですので、路線価方式の土地価格は、44,754,500円~63,560,700円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:55,943,125円~79,450,875円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ピアース銀座8丁目の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が33.65m2~47.79m2であることから、1室あたりの建物工事費は11,429,963円~16,232,925円と計算できます。

  • 建物の工事費:11,429,963円~16,232,925円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:55,943,125円~79,450,875円
  • 建物の工事費:11,429,963円~16,232,925円
  • 合計:67,373,088円~95,683,800円

それに対して、販売価格は5590万円~7890万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益の上乗せが存在しない計算になってしまいます。
実際には利益を乗せないことはありえないので、路線価の実力以下で土地を安く仕入れることができたのでしょう。

アドレスは中央区銀座ですし、利便性も文句なしです。
デベロッパーのブランドをそこまで気にしないのであれば、非常にお買い得な物件だと思われます。

他のマンションと比べて

最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ピアース銀座8丁目の販売価格の中央値は6740万円、専有面積は40.72㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は546.2万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がピアース銀座8丁目なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べても割安価格で販売されていることが予想されます。

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