ピアース赤坂の5390~8990万円は割高?割安?




マンション概要

名称
ピアース赤坂
所在地
東京都港区赤坂6-1101-2(地番)
交通
(1)東京メトロ千代田線「赤坂」駅より徒歩4分(5b出入口)、徒歩3分(7番出入口(6:00AM~10:00PMまで利用可))
(2)東京メトロ銀座線・南北線「溜池山王」駅より徒歩9分
(3)東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅より徒歩9分
(4)東京メトロ千代田線「乃木坂」駅より徒歩9分
(5)東京メトロ日比谷線・都営大江戸線「六本木」駅より徒歩10分
総戸数
119戸(友の会会員住戸40戸を含む、他管理員室1戸・店舗1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・14階建
間取り
1LDK・2LDK
専有面積
34.06m2~55.39m2
価格
5390万円~8990万円
管理費
1万2300円~1万9900円/月
管理準備金
8900円~1万4500円(一括払い)
修繕積立金
4250円~6920円/月
修繕積立基金
51万円~83万400円(一括払い)
用途地域
第二種住居地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年3月中旬予定
入居時期
2019年3月下旬予定(2~9階)/2019年4月下旬(10~14階)

※販売期:第一期二次期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ピアース赤坂の価格は、34.06m2~55.39m2の面積に対して、5390万円~8990万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ピアース赤坂の所在地は、港区赤坂6丁目で、赤坂駅から徒歩3~4分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、4つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が1,530千円、続いて1,510千円、1,360千円、1,010千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が34.06m2~55.39m2ですので、路線価方式の土地価格は、52,111,800円~84,746,700円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:65,139,750円~105,933,375円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ピアース赤坂の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が34.06m2~55.39m2であることから、1室あたりの建物工事費は11,569,228円~18,814,432円と計算できます。

  • 建物の工事費:11,569,228円~18,814,432円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:65,139,750円~105,933,375円
  • 建物の工事費:11,569,228円~18,814,432円
  • 合計:76,708,978円~124,747,807円

それに対して、販売価格は5390万円~8990万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益の上乗せが存在しない計算になってしまいます。

路線価を1つの基準として考えると、非常に割安価格で販売されていることになります。
アドレスは港区赤坂で、赤坂駅から徒歩4分という好立地な場所ですし、割高感は感じられないため、購入を検討しているのであれば、前向きに検討してはいかがでしょうか?

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