パークタワー晴海の4300～12900万円台は割高？割安？

マンション概要

名称

パークタワー晴海

所在地

東京都中央区晴海２-104、105（地番）

交通

（1）東京メトロ有楽町線・都営地下鉄大江戸線「月島」駅より徒歩12分
（2）東京メトロ有楽町線「豊洲」駅より徒歩15分
（3）都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅より徒歩15分
（4）JR山手線「東京」駅八重洲口よりバス約25分、「晴海一丁目」バス停下車徒歩4分

総戸数

1076戸

構造・階数

鉄筋コンクリート造・48階地下1階建（一部鉄骨造）

間取り

1LDK～4LDK

専有面積

42.53m2～102.19m2

予定価格帯

4300万円台～1億2900万円台

管理費

1万3820円～3万3210円／月

修繕積立金

5100円～1万2260円／月

修繕積立基金

40万8000円～98万800円（一括払い）

用途地域

準工業地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2019年5月下旬予定

入居時期

2019年9月下旬予定

※販売期：第4期の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、パークタワー晴海の価格は、42.53m2～102.19m2の面積に対して、4300万円台～1億2900万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
パークタワー晴海の所在地は、中央区晴海２丁目で、月島駅から徒歩12分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が740千円、続いて670千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が42.53m2～102.19m2ですので、路線価方式の土地価格は、31,472,200円～75,620,600円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：39,340,250円～94,525,750円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

パークタワー晴海の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が42.53m2～102.19m2であることから、１室あたりの建物工事費は14,446,250円～34,711,082円と計算できます。

• 建物の工事費：14,446,250円～34,711,082円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：39,340,250円～94,525,750円
• 建物の工事費：14,446,250円～34,711,082円
• 合計：53,786,500円～129,236,832円

それに対して、販売価格は4300万円台～1億2900万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益の上乗せが存在しない計算になってしまいます。

土地を安く仕入れることができたのかもしれませんね。
もしくは、総戸数がものすごい多いので、一部屋当たりの利益を少し抑えることができている可能性もあります。

最寄り駅まで徒歩10分以上の物件ではありますが、割高感は感じないので、購入を検討しているのであれば、前向きに考えてもよいと思います。