マンション概要

名称
パークスクエア浦和常盤
所在地
埼玉県さいたま市浦和区常盤1-49-1(地番)
交通
JR京浜東北線・高崎線・宇都宮線・湘南新宿ライン「浦和」駅より徒歩9分(マンション東側出入口からアトレ北口改札まで徒歩7分)
総戸数
72戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・13階建
間取り
1LDK+S(納戸)~3LDK
専有面積
54.58m2~72.4m2
予定価格帯
4400万円台~5600万円台
管理費
1万1637円~1万5117円/月(予定)
管理準備金
1万1637円~1万5117円(一括払い)(予定)
修繕積立金
5090円~6750円/月(予定)
修繕積立基金
30万5500円~40万5300円(一括払い)(予定)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年4月中旬予定
入居時期
2019年6月下旬予定

※販売期:第1期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO




土地の値段の査定

物件概要より、パークスクエア浦和常盤の価格は、54.58m2~72.4m2の面積に対して、4400万円台~5600万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
パークスクエア浦和常盤の所在地は、さいたま市浦和区常盤1丁目で、浦和駅から徒歩9分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が275千円、続いて240千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が54.58m2~72.4m2ですので、路線価方式の土地価格は、15,009,500円~19,910,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:18,761,875円~24,887,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

パークスクエア浦和常盤の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、埼玉県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり252,085円の費用が発生します。

専有面積が54.58m2~72.4m2であることから、1室あたりの建物工事費は13,758,799円~18,250,954円と計算できます。

  • 建物の工事費:13,758,799円~18,250,954円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:18,761,875円~24,887,500円
  • 建物の工事費:13,758,799円~18,250,954円
  • 合計:32,520,674円~43,138,454円





それに対して、販売価格は4400万円台~5600万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が1200万円~1300万円程度乗せられていることが予想されます。

最寄り駅からの距離を考えると、若干割高に感じてしまうかもしれません。
ただ、デベロッパーが住友不動産ですので、それを考えると、この程度の経費と利益の上乗せは仕方ないようにも感じます。

マンション購入の上で、デベロッパーのブランドを気にしないのであれば、他の物件をおすすめします。
ブランドは大事と考えるのであれば、この程度の上乗せであれば、前向きに考えてもよいでしょう。