パークナード阿倍野天王寺町南レーヴの3510～5470万円は割高？割安？

マンション概要

名称

パークナード阿倍野天王寺町南レーヴ

所在地

大阪府大阪市阿倍野区天王寺町南三丁目10番1（地番）

交通

地下鉄御堂筋線「天王寺」駅徒歩15分
近鉄南大阪線「河堀口」駅徒歩5分
JR阪和線「美章園」駅徒歩8分
JR大阪環状線「寺田町」駅徒歩11分

総戸数

126戸

構造・階数

鉄筋コンクリート造・15階建

間取り

2LDK～4LDK

専有面積

60.59m2～86.92m2

価格

3510万円～5470万円

管理費

5000円～7200円／月

管理準備金

1万円～1万4400円（一括払い）

修繕積立金

3600円～5200円／月

修繕積立基金

32万4000円～46万8000円（一括払い）

用途地域

第一種住居地域、準住居地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2019年2月中旬予定

入居時期

2019年3月下旬予定

※販売期：2018年４月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、パークナード阿倍野天王寺町南レーヴの価格は、60.59m2～86.92m2の面積に対して、3510万円～5470万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
パークナード阿倍野天王寺町南レーヴの所在地は、大阪市阿倍野区天王寺町南三丁目で、天王寺駅から徒歩15分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、４つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が２４０千円、続いて２２５千円、２２０千円、２００千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が60.59m2～86.92m2ですので、路線価方式の土地価格は、14,541,600円～20,860,800円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：18,177,000円～26,076,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

パークナード阿倍野天王寺町南レーヴの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり223,830円の費用が発生します。

専有面積が60.59m2～86.92m2であることから、１室あたりの建物工事費は13,561,860円～19,455,304円と計算できます。

• 建物の工事費：13,561,860円～19,455,304円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：18,177,000円～26,076,000円
• 建物の工事費：13,561,860円～19,455,304円
• 合計：31,738,860円～45,531,304円

それに対して、販売価格は3510万円～5470万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が350万円～900万円程度乗せられていることが予想されます。

非常に妥当な価格設定なのではないでしょうか。
むしろ、少し割安に感じます。

大阪市の物件を見ていると、フロアにもよると思いますが、80㎡を超える部屋については、販売経費と利益の上乗せが1000万円を超えてくる印象です。
しかし、この物件に関しては、そこまで利益が乗せられていないようです。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えてよいと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
パークナード阿倍野天王寺町南レーヴの販売価格の中央値は4490万円、専有面積は73.76㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は200.9万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている大阪市の33の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がパークナード阿倍野天王寺町南レーヴなのですが、赤いラインのやや下側にあることが分かります。
このことからも、大阪市内の他のマンションと比べても割安価格で販売されていることが予想されます。