パークナード経堂の7440万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
パークナード経堂
所在地
東京都世田谷区桜上水1-86-1(地番)、東京都世田谷区桜上水1-4-1(住居表示)
交通
(1)小田急小田原線「経堂」駅より徒歩10分
(2)東急世田谷線「松原」駅より徒歩12分
(3)京王線「桜上水」駅より徒歩17分
総戸数
90戸
構造・規模
鉄筋コンクリート造、地上11階、地下1階建
間取り
3LDK
専有面積
68.81m2
価格
7440万円
管理費
1万700円/月
管理準備金
2万1400円(一括払い)
修繕積立金
5500円/月
修繕積立基金
41万3000円(一括払い)
用途地域
第一種低層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2016年9月27日竣工済
入居時期
即入居可※諸手続き完了後

※最終期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、パークナード経堂の価格は、68.81m2の面積に対して、7440万円です。

この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
パークナード経堂の所在地は、世田谷区桜上水1丁目で、完全な住宅街です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が460千円、続いて410千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が68.81m2ですので、路線価方式の土地価格は、31,652,600円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:39,565,750円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

パークナード経堂の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が68.81m2であることから、1室あたりの建物工事費は23,372,830円と計算できます。

  • 建物の工事費:23,372,830円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:31,652,600円
  • 建物の工事費:23,372,830円
  • 合計:55,025,430円

パークナード経堂の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、7440万円です。
つまり、販売経費と利益の上乗せ金額は、2000万円程度ということになります。

駅からも遠いですし、割高感を感じてしまいます。
まあ、だから2016年9月に完成したのに売れ残っているのですが・・・
購入は慎重に考えることをお勧めします。

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