パークリュクス虎ノ門の7878~8108万円は割高?割安?




マンション概要

名称
パークリュクス虎ノ門
所在地
東京都港区西新橋3-208-1(地番)
交通
(1)東京メトロ銀座線「虎ノ門」駅(1番出口)より徒歩10分
(2)都営三田線「御成門」駅(A5出口)より徒歩7分
(3)東京メトロ日比谷線「神谷町」駅(3番出口)より徒歩9分
(4)東京三田線「内幸町」駅より徒歩10分
(5)東京メトロ千代田線「霞ヶ関」駅より徒歩12分
(6)東京メトロ丸ノ内線・日比谷線「霞ヶ関」駅より徒歩15分
(7)都営浅草線「新橋」駅より徒歩12分
(8)東京メトロ銀座線・JR線(山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線)「新橋」駅より徒歩13分
総戸数
92戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・18階建
間取り
2LDK
専有面積
55.04m2~56.21m2
価格
7878万円~8108万円
管理費
2万2950円~2万3440円/月
修繕積立金
7980円~8150円/月
修繕積立基金
107万7300円~110万250円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年3月上旬予定
入居時期
2019年3月下旬予定

※販売期:2018年5月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、パークリュクス虎ノ門の価格は、55.04m2~56.21m2の面積に対して、7878万円~8108万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
パークリュクス虎ノ門の所在地は、港区西新橋3丁目で、虎ノ門駅から徒歩10分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が950千円、続いて820千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が55.04m2~56.21m2ですので、路線価方式の土地価格は、52,288,000円~53,399,500円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:65,360,000円~66,749,375円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

パークリュクス虎ノ門の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が55.04m2~56.21m2であることから、1室あたりの建物工事費は18,695,547円~19,092,963円と計算できます。

  • 建物の工事費:18,695,547円~19,092,963円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:65,360,000円~66,749,375円
  • 建物の工事費:18,695,547円~19,092,963円
  • 合計:84,055,547円~85,842,338円

それに対して、販売価格は7878万円~8108万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益の上乗せが存在しない結果となってしまいます。

実際には利益が乗せられていないことはあり得ないのですが、路線価の実力以下で販売されていることは確かです。
次に、他のマンションと比べたときの結果を見てみましょう。

他のマンションと比べて

最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
パークリュクス虎ノ門の販売価格の中央値は7993万円、専有面積は55.63㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は474.2万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がパークリュクス虎ノ門なのですが、赤いラインの線上にあることが分かります。
つまり、他のマンションと比べたときには、平均的な水準で価格設定されていることが予想されます

以上から、割高である可能性は非常に小さいと思われます。
割安であるとも断言はできませんが、高い利益が乗せられているわけではないと思われるので、購入を検討している方がいれば、前向きに考えても良いと思います。

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