ザ・パークハウス東陽町翠賓閣の3640～13980万円は割高？割安？

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マンション概要

名称

ザ・パークハウス 東陽町翠賓閣

所在地

東京都江東区東陽７-6-9（地番）

交通

東京メトロ東西線「東陽町」駅(4番出口)より徒歩8分

総戸数

117戸

構造・規模

鉄筋コンクリート造・地上11階建

間取り

1R～3LDK

専有面積

34.57m2～103.19m2

価格

3640万円～1億3980万円

管理費

8680円～2万5900円／月

管理準備金

8680円～2万5900円（一括払い）

修繕積立金

4150円～1万2390円／月

修繕積立基金

39万7560円～118万6690円（一括払い）

用途地域

準工業地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2019年3月下旬予定

入居時期

2019年5月下旬予定

※2018年2月時点の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ザ・パークハウス 東陽町翠賓閣の価格は、34.57m2～103.19m2の面積に対して、3640万円～1億3980万円です。

この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ザ・パークハウス 東陽町翠賓閣の所在地は、東陽町から徒歩８分のところに位置していて、横十間川親水公園に隣接している場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が360千円の道路に隣接しています。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が34.57m2～103.19m2ですので、路線価方式の土地価格は、12,445,200円～37,148,400円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：12,445,200円～37,148,400円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ザ・パークハウス 東陽町翠賓閣の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が34.57m2～103.19m2であることから、１室あたりの建物工事費は11,742,461円～35,050,753円と計算できます。

• 建物の工事費：11,742,461円～35,050,753円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：12,445,200円～37,148,400円
• 建物の工事費：11,742,461円～35,050,753円
• 合計：24,187,661円～69,199,153円

それに対して、ザ・パークハウス 東陽町翠賓閣の販売価格は、3640万円～1億3980万円です。

つまり販売経費と利益の上乗せは、1,221万円～7,060万円ということになります。

もちろん、ザ・パークハウスは三菱地所が販売するマンションブランドですので、最高級の設備が導入されております。
したがって、実際の利益はここまで乗っていないですが、それにしてもかなり高値で販売されています。

小さい部屋であれば、三菱地所のブランドを考えると安いと考えることもできますが、100㎡を超える部屋については高すぎです。
投資用として買うのであれば、今後の市場価格の推移にもよりますが、損する確率はかなり高いと思います。

十分に検討を重ねて購入することをおすすめします。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ザ・パークハウス-東陽町翠賓閣の販売価格の中央値は8810万円、専有面積は68.88㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は422.1万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がザ・パークハウス-東陽町翠賓閣なのですが、赤いラインのかなり上側にあることが分かります。
このことからも、この物件については割高感が強いことが予想されます。