マンション概要

名称
パークホームズ田無 ザ ガーデン
所在地
東京都西東京市田無町4-1730-1(地番)
交通
(1)西武新宿線「田無」駅より徒歩8分
(2)JR中央線「武蔵境」駅よりバス約16分、「田無駅」バス停下車徒歩9分
(3)西武池袋線「ひばりヶ丘」駅よりバス約13分、「田無駅」バス停下車徒歩8分
総戸数
170戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・14階建
間取り
2LDK~3LDK
専有面積
55.83m2~78.17m2
予定価格帯
3500万円台~5900万円台
管理費
金額未定
修繕積立金
金額未定
用途地域
工業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年1月上旬予定
入居時期
2019年3月上旬予定

※販売期:第4期3次の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO




土地の値段の査定

物件概要より、パークホームズ田無 ザ ガーデンの価格は、55.83m2~78.17m2の面積に対して、3500万円台~5900万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
パークホームズ田無 ザ ガーデンの所在地は、西東京市田無町4丁目で、田無駅から徒歩8分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、3つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が265千円、続いて220千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が55.83m2~78.17m2ですので、路線価方式の土地価格は、14,794,950円~20,715,050円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:18,493,688円~25,893,813円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

パークホームズ田無 ザ ガーデンの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が55.83m2~78.17m2であることから、1室あたりの建物工事費は18,963,888円~26,552,160円と計算できます。

  • 建物の工事費:18,963,888円~26,552,160円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:18,493,688円~25,893,813円
  • 建物の工事費:18,963,888円~26,552,160円
  • 合計:37,457,575円~52,445,973円





それに対して、販売価格は3500万円台~5900万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、部屋によっては販売経費と利益の上乗せが0、高い部屋でも700万円程度の上乗せに押さえられております。

東京でも23区ではないので、強気な価格では売れないのでしょう。
割高感は感じられない価格で販売されていることが予想されます。

三井不動産のパークホームズてすので、設備は一級品だと思われますし、この辺りを生活圏にしている人にとってはお買い得なマンションでしょう。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
パークホームズ田無 ザ ガーデンの販売価格の中央値は4,700万円、専有面積は67.00㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は231.5万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の117の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がパークホームズ田無 ザ ガーデンなのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べて割安価格で販売されていることが予想されます。
人気エリアとは言えませんが、割高感は全くないので、気に入った方がいれば前向きに考えることは問題ないでしょう。