パークホームズ四天王寺東大門の4990～7040万円は割高？割安？

マンション概要

名称

パークホームズ四天王寺東大門

所在地

大阪府大阪市天王寺区勝山１丁目231番1（地番）

交通

地下鉄谷町線「四天王寺前夕陽ケ丘」駅徒歩9分

総戸数

24戸

構造・階数

鉄筋コンクリート造・13階建

間取り

3LDK

専有面積

78.93m2～83.1m2

価格

4990万円～7040万円

管理費

金額未定

用途地域

第二種住居地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2018年8月中旬予定

入居時期

2018年9月下旬予定

※販売期：第2期の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、パークホームズ四天王寺東大門の価格は、78.93m2～83.1m2の面積に対して、4990万円～7040万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
パークホームズ四天王寺東大門の所在地は、天王寺区勝山１丁目で、四天王寺前夕陽ケ丘駅から徒歩９分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が３５０千円の道路に隣接しています。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が78.93m2～83.1m2ですので、路線価方式の土地価格は、27,625,500円～29,085,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：34,531,875円～36,356,250円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

パークホームズ四天王寺東大門の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり223,830円の費用が発生します。

専有面積が78.93m2～83.1m2であることから、１室あたりの建物工事費は17,666,902円～18,600,273円と計算できます。

• 建物の工事費：17,666,902円～18,600,273円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：34,531,875円～36,356,250円
• 建物の工事費：17,666,902円～18,600,273円
• 合計：52,198,777円～54,956,523円

それに対して、販売価格は4990万円～7040万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益の上乗せは-230万円～1,500万円という計算になります。
マイナスになるのは本来おかしいのですが、単純計算をしてしまうとこの計算になります。

フロアが上がるごとに販売価格は上昇することから、低層階には利益はほとんど乗せられていないことが予想されます。
また、高層階についても、三井不動産のパークホームズであることを考えると、この値段であれば割安のように感じます。

あと一応補足しておくと、この物件は１フロア２邸のつくりになっています。
非常に特徴的ですよね。
この希少性も加味すると、販売価格は非常に良心的な設定になっているのではないでしょうか。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えても良い物件だと思います。