パークホームズ山王二丁目ザレジデンスの8090万円は割高?割安?




マンション概要

名称
パークホームズ山王二丁目 ザ レジデンス
所在地
東京都大田区山王2-2370-7(地番)
交通
JR京浜東北・根岸線「大森」駅より徒歩3分
総戸数
27戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造(一部鉄骨)・6階地下2階建
間取り
3LDK
専有面積
72.79m2
価格
8090万円
管理費
2万5840円/月
修繕積立金
9460円/月
修繕積立基金
113万5200円(一括払い)
用途地域
近隣商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2017年12月竣工済
入居時期
2018年4月上旬予定

※販売期:2018年3月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、パークホームズ山王二丁目 ザ レジデンスの価格は、72.79m2の面積に対して、8090万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
パークホームズ山王二丁目 ザ レジデンスの所在地は、大田区山王2丁目で、大森駅から徒歩3分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が630千円、続いて390千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が72.79m2ですので、路線価方式の土地価格は、45,857,700円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:57,322,125円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

パークホームズ山王二丁目 ザ レジデンスの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が72.79m2であることから、1室あたりの建物工事費は24,724,725円と計算できます。

  • 建物の工事費:24,724,725円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:45,857,700円
  • 建物の工事費:24,724,725円
  • 合計:70,582,425円

パークホームズ山王二丁目 ザ レジデンスの販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、8090万円です。

なかなか高いですね。
販売経費と利益の上乗せ金額は、1000万円程度と予想されます。

三井不動産のパークホームズですし、大森駅から徒歩3分という駅近物件ですので、この程度の上乗せであれば妥当な水準と考えられます。
むしろ、パークホームズで販売経費と利益の上乗せが1,000万円程度であれば、良心的な価格と考えられるでしょう。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格と専有面積をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
パークホームズ山王二丁目-ザ-レジデンスの販売価格は8090万円、専有面積は72.79㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は366.8万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がパークホームズ山王二丁目-ザ-レジデンスなのですが、赤いラインの線上にあることが分かります。
このことから、他のマンションと比べても平均的な価格設定がされていると予想されます。

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