パークホームズ日本橋三越前ザ レジデンスの8000~29000万円台は割高?割安?




住宅購入についてお悩みの方
LIFULL HOME’S 住まいの窓口に相談する

  • 選び方(注文住宅、建売住宅、中古戸建、新築マンション、中古マンション、リノベーション)
  • お金(予算感、ローンの借り方・仕組み・選び方、税金)
  • 進め方・選び方(スケジュール、ポイント、注意点)

マンション概要

名称
パークホームズ日本橋三越前ザ レジデンス
所在地
東京都中央区日本橋小舟町106-1他(地番)
交通
(1)東京メトロ銀座線・半蔵門線「三越前」駅より徒歩7分
(2)東京メトロ日比谷線・都営浅草線「人形町」駅より徒歩6分
(3)東京メトロ日比谷線「小伝馬町」駅より徒歩5分
(4)JR総武本線「新日本橋」駅より徒歩6分
(5)JR山手線他「東京」駅より徒歩15分
総戸数
63戸(事業協力者住戸1戸を含む。他店舗2区画)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・13階地下1階建
間取り
2LDK~3LDK
専有面積
75.01m2~131.13m2
予定価格帯
8000万円台~2億9000万円台
管理費
金額未定
修繕積立金
金額未定
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年9月上旬予定
入居時期
2019年9月下旬予定

※販売期:2018年5月時点の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、パークホームズ日本橋三越前ザ レジデンスの価格は、75.01m2~131.13m2の面積に対して、8000万円台~2億9000万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
パークホームズ日本橋三越前ザ レジデンスの所在地は、中央区日本橋小舟町で、小伝馬町駅から徒歩5分、人形町駅から徒歩6分、三越前駅から徒歩7分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、3つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が1,350千円、続いて830千円、780千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が75.01m2~131.13m2ですので、路線価方式の土地価格は、101,263,500円~177,025,500円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:126,579,375円~221,281,875円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

パークホームズ日本橋三越前ザ レジデンスの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が75.01m2~131.13m2であることから、1室あたりの建物工事費は25,478,797円~44,541,189円と計算できます。

  • 建物の工事費:25,478,797円~44,541,189円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:126,579,375円~221,281,875円
  • 建物の工事費:25,478,797円~44,541,189円
  • 合計:152,058,172円~265,823,064円

それに対して、販売価格は8000万円台~2億9000万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、専有面積が大きくない部屋については、販売経費と利益の上乗せが存在しない計算になってしまいますね。。

このエリアは、東京の中心エリアですので、利便性には非の打ち所がありません。
また、デベロッパーは三井不動産で、ハイブランドのパークホームズシリーズですので、ブランド力も確かです。

これほど条件が揃っていて、75㎡以上の専有面積で販売価格が1億円を下回る物件が存在するなんて、個人的にはとても意外です。
土地を安く仕入れられたのでしょう。
逆に、100㎡を超える部屋については、部屋によって2500万円程度の上乗せが予想されますが、おそらく高層階の部屋ですので、この立地であれば仕方ないです。

割安感を強く感じることができる物件ですので、購入を考えているのであれば、前向きに検討してはいかがでしょうか。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
パークホームズ日本橋三越前ザ レジデンスの販売価格の中央値は18500万円、専有面積は103.07㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は592.3万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がパークホームズ日本橋三越前ザ レジデンスなのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べても割安価格で販売されていることが予想されます。

個別の情報がもっとほしい方
住まいのサーフィンに登録する

  • マンションの適正価格がわかる(新築マンション4000棟弱・中古マンション201万戸超を開示)
  • モデルルームに行かなくても価格表が見られる
  • 中古マンションの売却相場が無料でわかる