パークホームズ文京小日向ザレジデンスの9820~1億2300万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
パークホームズ文京小日向 ザ レジデンス
所在地
東京都文京区小日向2-128-5(地番)
交通
(1)東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅より徒歩7分
(2)東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅より徒歩9分
総戸数
64戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・3階建
間取り
3LDK
専有面積
85.34m2~90.02m2
価格
9820万円~1億2300万円(前払賃料含む)
管理費
2万7560円~2万9080円/月
修繕積立金
1万1090円~1万1700円/月
修繕積立基金
99万8100円~105万3000円(一括払い)
用途地域
第一種低層住居専用地域
権利形態
借地権の準共有、一般定期借地権、賃借権、存続期間/2089年8月31日まで(建物解体期間含む)。期間満了時に更地にして返還する事が条件です。建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。、借地権設定登記不可、改定後賃料は公式による、借地権の譲渡・転貸可(転貸主承諾要、承諾料不要)
完成時期
2018年3月下旬予定
入居時期
2018年3月下旬

※販売期:2018年3月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、パークホームズ文京小日向 ザ レジデンスの価格は、85.34m2~90.02m2の面積に対して、9820万円~1億2300万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
パークホームズ文京小日向 ザ レジデンスの所在地は、文京区小日向2丁目で、茗荷谷駅から徒歩7分の立地です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が540千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に路線価は540千円として計算することとします。

専有面積が85.34m2~90.02m2ですので、路線価方式の土地価格は、46,083,800円~48,610,800円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:57,604,500円~60,763,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

パークホームズ文京小日向 ザ レジデンスの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が85.34m2~90.02m2であることから、1室あたりの建物工事費は28,987,608円~30,577,273円と計算できます。

  • 建物の工事費:28,987,608円~30,577,273円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:57,604,500円~60,763,500円
  • 建物の工事費:28,987,608円~30,577,273円
  • 合計:86,592,108円~91,340,773円

パークホームズ文京小日向 ザ レジデンスの販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、9820万円~1億2300万円です。

つまり、販売経費と利益の上乗せ金額は、1200万円~3200万円程度と考えることができます。
さすがは、三井不動産のパークホームズシリーズですね。
ブランドのお金も価格に含まれているのでしょう。

割高感のある物件ではありますが、財閥系デベロッパーの物件を好むのであれば、ある意味では仕方ないのかもしれません。
デベロッパーのブランド力にこだわらないのであれば、他のマンションを選ぶことをおすすめします。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
パークホームズ文京小日向 ザ レジデンスの販売価格の中央値は11060万円、専有面積は87.68㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は416.3.万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がパークホームズ文京小日向 ザ レジデンスなのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べて割高感の強い物件であることが予想されます。

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