パークホームズ吉祥寺北グランヴィラの4758~8798万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ
所在地
東京都練馬区関町南3-820-2(地番)
交通
(1)JR中央線「吉祥寺」駅よりバス約9分、「吉祥寺通り入口」バス停徒歩2分
(2)西武新宿線「武蔵関」駅より徒歩12分
総戸数
269戸   
構造・規模
鉄筋コンクリート造地上3階地下1階
間取り
2LDK・3LDK
専有面積
60.62m2~92.6m2
価格
4758万円~8798万円(4758万円・5098万円・5598万円・5698万円・5798万円・6098万円・6498万円・6698万円・6758万円・8798万円)
管理費
1万1210円~1万7130円/月、全体管理費:3940円~6020円/月
修繕積立金
6240円~9540円/月、全体修繕積立金:420円~650円/月
修繕積立基金
68万6400円~104万9400円(一括払い)
用途地域
第一種低層住居専用地域
権利形態
所有権の共有   
完成時期
2018年3月下旬予定
入居時期
2018年4月上旬予定

※2018年2月の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、パークホームズ吉祥寺北グランヴィラの価格は、60.62m2~92.6m2の面積に対して、4758万円~8798万円です。

この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
パークホームズ吉祥寺北グランヴィラの所在地は、練馬区関町南3丁目で、練馬区立関町図書館や練馬区立石神井西中学校と隣接している場所です。

路線価をみると、2つの道路に隣接しています。
どちらも、路線価は300千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が60.62m2~92.6m2ですので、路線価方式の土地価格は、18,186,000円~27,780,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:22,732,500円~34,725,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

パークホームズ吉祥寺北グランヴィラの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が60.62m2~92.6m2であることから、1室あたりの建物工事費は20,590,917円~31,453,627円と計算できます。

  • 建物の工事費:20,590,917円~31,453,627円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:22,732,500円~34,725,000円
  • 建物の工事費:20,590,917円~31,453,627円
  • 合計:43,323,417円~66,178,627円

パークホームズ吉祥寺北グランヴィラの販売価格を改めて確認すると、販売価格は、4758万円~8798万円です。

販売経費と利益の上乗せ金額は、400万円~2200万円と計算できます。
専有面積が小さい部屋についてはまだ良心的なのですが、広い部屋については積極的な値段設定となっていることが予想されます。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
パークホームズ吉祥寺北グランヴィラの販売価格の中央値は6,778万円、専有面積は76.61㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は292.0万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は若干少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がパークホームズ吉祥寺北グランヴィラなのですが、赤いラインの線上にあることが分かります。
販売価格としては、納得感のある価格設定がされていることが予想されます。
以上より、専有面積が広い部屋でなければ、購入を前向きに考えても良いと思います。

あと、購入の上で注意しなければいけないのは、マンション名に吉祥寺とついていますが、吉祥寺ではなく武蔵関駅です。
吉祥寺までバスで9分とありますが、吉祥寺に全く近くありません。
吉祥寺という名前に騙されて、購入を決めることだけはやめましょう。

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