パークコート山下公園の9600~42000万円台は割高?割安?




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マンション概要

名称
パークコート山下公園
所在地
神奈川県横浜市中区山下町30-1(地番)
交通
(1)横浜高速鉄道みなとみらい線「元町・中華街」駅 1番出口より徒歩2分
(2)JR根岸線「石川町」駅より徒歩13分
総戸数
93戸(事業協力者住戸4戸含む、他に店舗・事務所等)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・15階建(一部鉄骨造)
間取り
2LDK~4LDK
専有面積
71.86m2~188.06m2
予定価格帯
9600万円台~4億2000万円台
管理費
金額未定
修繕積立金
金額未定
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年2月下旬予定
入居時期
2019年3月下旬予定

※販売期:第二期四次の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、パークコート山下公園の価格は、71.86m2~188.06m2の面積に対して、9600万円台~4億2000万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
パークコート山下公園の所在地は、横浜市中区山下町で、元町・中華街駅から徒歩2分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、3つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が580千円、続いて460千円、440千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が71.86m2~188.06m2ですので、路線価方式の土地価格は、41,678,800円~109,074,800円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:52,098,500円~136,343,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

パークコート山下公園の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が71.86m2~188.06m2であることから、1室あたりの建物工事費は19,868,428円~51,996,333円と計算できます。

  • 建物の工事費:19,868,428円~51,996,333円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:52,098,500円~136,343,500円
  • 建物の工事費:19,868,428円~51,996,333円
  • 合計:71,966,928円~188,339,833円

それに対して、販売価格は9600万円台~4億2000万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が2400万円~2億3000万円程度乗せられていることが予想されます。

これは、化け物級に、利益が上乗せされているでしょう。
本当のお金持ちか、投資家しか手を出せないとは思いますが、188㎡で4億2000万円って、よく分かりませんね。

確かに、山下公園の目の前ですので、ザ横浜という場所であることは間違いないのですが、そこまでの価値が本当にあるのでしょうか。
個人的には、ここに4億円を払うなら、2億円くらいで都心の一等地の方が魅力は高いと思うのですが・・・

デベロッパーが三井不動産の物件ですので、ブランド力も兼ね備えていることは分かりますが、実力以上のプレミアムが加味されていると思います。
利益が大きく乗せられていることは確かだと思いますので、購入は慎重に考えた方がよいかと。