パークコート乃木坂 ザ タワーの12400～22200万円は割高？割安？

マンション概要

名称

パークコート乃木坂　ザ　タワー

所在地

東京都港区南青山１-78外（地番）

交通

（1）東京メトロ千代田線「乃木坂」駅より徒歩2分
（2）都営地下鉄大江戸線「六本木」駅より徒歩8分
（3）東京メトロ日比谷線「六本木」駅より徒歩9分
（4）東京メトロ銀座線・半蔵門線・都営大江戸線「青山一丁目」駅より徒歩9分

総戸数

88戸（非分譲住戸数45戸含む）

構造・階数

鉄筋コンクリート造・25階地下1階建

間取り

1LDK～3LDK

専有面積

53.62m2～85.68m2

価格

1億2400万円～2億2200万円

管理費

2万8150円～4万4980円／月

修繕積立金

6970円～1万1140円／月

修繕積立基金

69万7000円～111万4000円（一括払い）

用途地域

近隣商業地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2019年2月下旬予定

入居時期

2019年4月上旬予定

※販売期：2018年5月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、パークコート乃木坂　ザ　タワーの価格は、53.62m2～85.68m2の面積に対して、1億2400万円～2億2200万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
パークコート乃木坂　ザ　タワーの所在地は、港区南青山１丁目で、乃木坂駅から徒歩2分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、２つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が1,610千円、続いて1,160千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が53.62m2～85.68m2ですので、路線価方式の土地価格は、86,328,200円～137,944,800円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：107,910,250円～172,431,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

パークコート乃木坂　ザ　タワーの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が53.62m2～85.68m2であることから、１室あたりの建物工事費は18,213,213円～29,103,097円と計算できます。

• 建物の工事費：18,213,213円～29,103,097円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：107,910,250円～172,431,000円
• 建物の工事費：18,213,213円～29,103,097円
• 合計：126,123,463円～201,534,097円

それに対して、販売価格は1億2400万円～2億2200万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が-200万円～1850万円程度乗せられていることが予想されます。
実際には、利益の上乗せがマイナスということはあり得ないので、路線価の実力よりも低い価格で土地を仕入れることができたと思われますが、専有面積が狭い部屋であれば路線価の実力よりも割安価格で販売されていることが予想されます。
ただ、専有面積が広いへやについては、なかなかの利益が乗せられているようですね。

とはいっても、アドレスは港区、駅近物件で、デベロッパーも三井不動産です。
弱点がほとんど存在しません。
デベロッパーのブランドを気にするのであれば、この程度の上乗せは仕方ないのかもしれません。