パークシティ武蔵小山 ザ タワーの5720～21790万円は割高？割安？

マンション概要

名称

パークシティ武蔵小山 ザ タワー

所在地

東京都品川区小山３-196-1（地番）

交通

東急目黒線「武蔵小山」駅より徒歩1分

総戸数

628戸（※販売総戸数491戸（高層棟住宅の一部、他に地権者住戸121戸・事業協力者住戸16戸））

構造・階数

鉄筋コンクリート造（一部鉄骨鉄筋コンクリート造）地上41階地下2階

間取り

1LDK～3LDK

専有面積

41.93m2～115m2

予定価格帯

5720万円～2億1790万円

管理費

金額未定

修繕積立金

金額未定

修繕積立基金

金額未定

用途地域

商業地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2020年1月上旬予定

入居時期

2020年4月上旬予定

※販売期：第２期２次の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、パークシティ武蔵小山 ザ タワーの価格は、41.93m2～115m2の面積に対して、5720万円～2億1790万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
パークシティ武蔵小山 ザ タワーの所在地は、武蔵小山駅のすぐ目の前です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価をみると、個別評価と記載されていますので、正確な金額が個別に税務署に問い合わせないと分からない状況です。

ただ、一つ基準になるのが、おそらく隣接するであろう駅前の道路の路線価（1,090千円）です。
この金額を基準に考えていきましょう。

出典：平成29年財産評価基準書

専有面積が41.93m2～115m2ですので、路線価方式の土地価格は、45,703,700円～125,350,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：57,129,625円～156,687,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

パークシティ武蔵小山 ザ タワーの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が41.93m2～115m2であることから、１室あたりの建物工事費は14,242,447円～39,062,280円と計算できます。

• 建物の工事費：14,242,447円～39,062,280円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：57,129,625円～156,687,500円
• 建物の工事費：14,242,447円～39,062,280円
• 合計：71,372,072円～195,749,780円

では、パークシティ武蔵小山 ザ タワーの販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、5720万円～2億1790万円です。

この販売価格を見てしまうと高過ぎると思うかもしれませんが、部屋によってはそこまで破格な価格ではないでしょう。
特に、専有面積が狭い部屋については、お買い得である可能性があります。

専有面積が100m2を超えるような部屋については、2,000万円を超える利益と経費が乗せられている可能性があります。
ただ、武蔵小山駅から徒歩１分ですし、2,000万円程度の上乗せ、投資案件としては悪くないという考え方もできるかもしれません。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
パークシティ武蔵小山 ザ タワーの販売価格の中央値は13755万円、専有面積は78.47㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は578.5万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は若干少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がパークシティ武蔵小山 ザ タワーなのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
平均して販売価格の水準を考えると、割高価格で販売されている結果となります。
ただ、部屋によってはお買い得ではあると思いますので、個別に判断することが必要ではないでしょうか。