オープンレジデンシア文京茗荷谷の4300~7640万円は割高?割安?




マンション概要

名称
オープンレジデンシア文京茗荷谷
所在地
東京都文京区大塚3-9-14他(地番)
交通
(1)東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅より徒歩8分
(2)東京メトロ有楽町線「護国寺」駅より徒歩7分
(3)東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅より徒歩7分
総戸数
25戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・11階建
間取り
1LDK~3LDK
専有面積
38.56m2~71.23m2
価格
4300万円~7640万円
管理費
1万624円~1万9224円/月
管理準備金
3万1800円~5万8700円(一括払い)
修繕積立金
2510円~4630円/月
修繕積立基金
21万2000円~39万2000円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年9月下旬予定
入居時期
2018年10月上旬予定

※販売期:第2期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、オープンレジデンシア文京茗荷谷の価格は、38.56m2~71.23m2の面積に対して、4300万円~7640万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
オープンレジデンシア文京茗荷谷の所在地は、文京区大塚3丁目で、お茶の水女子大と近い場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が810千円、続いて540千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が38.56m2~71.23m2ですので、路線価方式の土地価格は、31,233,600円~57,696,300円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:39,042,000円~72,120,375円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

オープンレジデンシア文京茗荷谷の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が38.56m2~71.23m2であることから、1室あたりの建物工事費は13,097,752円~24,194,837円と計算できます。

  • 建物の工事費:13,097,752円~24,194,837円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:39,042,000円~72,120,375円
  • 建物の工事費:13,097,752円~24,194,837円
  • 合計:52,139,752円~96,315,212円

それに対して、オープンレジデンシア文京茗荷谷の販売価格は、4300万円~7640万円です。

土地を安く仕入れることができたのでしょうか。
路線価を810千円という前提ですと、販売経費と利益の上乗せはない状況になってしまいます。
大通り沿いの土地ということで、路線価が高めに設定されているかもしれません。

とはいっても3路線3駅を利用可能な場所で、この価格設定であれば、割高感は小さいものと予想されます。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えても良いでしょう。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
オープンレジデンシア文京茗荷谷の販売価格の中央値は5970万円、専有面積は54.90㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は358.9万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がオープンレジデンシア文京茗荷谷なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べても割安価格で販売されていることが予想されます。