オープンレジデンシア神楽坂ウエスト・テラスの6680~8280万円は割高?割安?




マンション概要

名称
オープンレジデンシア神楽坂ウエスト・テラス
所在地
東京都新宿区納戸町28-1他(地番)
交通
(1)都営大江戸線「牛込神楽坂」駅より徒歩6分
(2)東京メトロ有楽町線・南北線「市ケ谷」駅より徒歩8分
(3)JR中央線・総武線・都営新宿線「市ヶ谷」駅より徒歩12分
(4)東京メトロ東西線「神楽坂」駅より徒歩11分
総戸数
30戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・5階地下1階建
間取り
2LDK~2LDK+S(納戸)※納戸=サービスルーム
専有面積
55.05m2~69.44m2
価格
6680万円~8280万円
管理費
1万2700円~1万6000円/月
管理準備金
2万6500円~3万3400円(一括払い)
修繕積立金
6100円~7600円/月
修繕積立基金
49万5500円~62万5000円(一括払い)
用途地域
第二種中高層住居専用地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年9月上旬予定
入居時期
2018年9月下旬予定

※販売期:2018年4月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、オープンレジデンシア神楽坂ウエスト・テラスの価格は、55.05m2~69.44m2の面積に対して、6680万円~8280万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
オープンレジデンシア神楽坂ウエスト・テラスの所在地は、新宿区納戸町で、牛込神楽坂から徒歩6分、市ヶ谷駅にも徒歩圏内の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が700千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が55.05m2~69.44m2ですので、路線価方式の土地価格は、38,535,000円~48,608,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:48,168,750円~60,760,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

オープンレジデンシア神楽坂ウエスト・テラスの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が55.05m2~69.44m2であることから、1室あたりの建物工事費は18,698,944円~23,586,824円と計算できます。

  • 建物の工事費:18,698,944円~23,586,824円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:48,168,750円~60,760,000円
  • 建物の工事費:18,698,944円~23,586,824円
  • 合計:66,867,694円~84,346,824円

それに対して、販売価格は6680万円~8280万円です。
ということは、路線価をベースにして土地の価格を計算してしまうと、販売経費と利益がほとんど上乗せされていないことになってしまいます。

考えられる理由としては、土地を安く抑えることができたのだと思われます。

立地を考えると、それなりに利益を上乗せしていると思ったのですが、意外にも良心的な値段で販売しているようですね。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えても良いかもしれません。