オーベル板橋本町の4798~6168万円は割高?割安?




マンション概要

名称
オーベル板橋本町
所在地
東京都板橋区稲荷台15番1、18(地番)
交通
(1)JR埼京線「十条」駅より徒歩13分
(2)都営三田線「板橋本町」駅より徒歩8分
(3)JR京浜東北線「東十条」駅より徒歩17分
総戸数
92戸
構造・規模
鉄筋コンクリート造12階建
間取り
2LDK+S(納戸)~4LDK
専有面積
70.36m2~84.92m2
価格
4798万円~6168万円
管理費
1万3000円~1万5700円/月
管理準備金
2万円(一括払い)
修繕積立金
7040円~8490円/月
修繕積立基金
35万1800円~42万4600円(一括払い)
用途地域
第一種住居地域、近隣商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年1月下旬予定
入居時期
2019年3月下旬予定

※販売期:第2期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、オーベル板橋本町の価格は、70.36m2~84.92m2の面積に対して、4798万円~6168万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
オーベル板橋本町の所在地は、板橋区稲荷台で、環七からほど近い場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が290千円、続いて275千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が70.36m2~84.92m2ですので、路線価方式の土地価格は、20,404,400円~24,626,800円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:25,505,500円~30,783,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

オーベル板橋本町の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が70.36m2~84.92m2であることから、1室あたりの建物工事費は23,899,322円~28,844,946円と計算できます。

  • 建物の工事費:23,899,322円~28,844,946円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:25,505,500円~30,783,500円
  • 建物の工事費:23,899,322円~28,844,946円
  • 合計:49,404,822円~59,628,446円

オーベル板橋本町の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、4798万円~6168万円です。

路線価をもとにして土地の値段を計算すると、デベロッパーの利益はほとんど乗せられていないことが予測されます。

この物件のデメリットは、近くに大きな道路があるため、多少うるさい可能性があること、デベロッパーが大手ではないことです。
逆に、それさえ目をつぶれば、お得感のある物件ではないでしょうか。
このエリアで物件をお探しなのであれば、一度モデルルームに行ってみるのも良いかもしれません。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
オーベル板橋本町の販売価格の中央値は5483万円、専有面積は77.64㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は233.0万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がオーベル板橋本町なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、割安価格で販売されていることが予想されます。

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