ネベル板橋の2700~5700万円台は割高?割安?




マンション概要

名称
ネベル板橋
所在地
東京都北区滝野川6-75-2他(地番)
交通
(1)都営地下鉄三田線「新板橋」駅(A2出口)より徒歩4分
(2)JR埼京線「板橋」駅(東口)より徒歩5分
総戸数
52戸(地権者住戸8戸含む、他、店舗、管理事務室1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・15階建
間取り
1DK~2LDK(地権者住戸除く)
専有面積
30m2~55.77m2
予定価格帯
2700万円台~5700万円台
管理費
金額未定
管理準備金
金額未定
修繕積立金
金額未定
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年12月下旬予定
入居時期
2020年1月下旬予定

※販売期:2018年7月時点の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ネベル板橋の価格は、30m2~55.77m2の面積に対して、2700万円台~5700万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ネベル板橋の所在地は、北区滝野川6丁目で、新板橋駅から徒歩4分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、複数の道路に隣接しています。
一番高い路線価は440千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が30m2~55.77m2ですので、路線価方式の土地価格は、13,200,000円~24,538,800円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:16,500,000円~30,673,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ネベル板橋の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が30m2~55.77m2であることから、1室あたりの建物工事費は10,190,160円~18,943,507円と計算できます。

  • 建物の工事費:10,190,160円~18,943,507円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:16,500,000円~30,673,500円
  • 建物の工事費:10,190,160円~18,943,507円
  • 合計:26,690,160円~49,617,007円

それに対して、販売価格は2700万円台~5700万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が100万円~800万円程度乗せられていることが予想されます。

駅からの近さを考えれば、妥当な水準であるように感じます。
ただ、部屋の専有面積は小さいので、面積当たりの上乗せを考えると多少割高なのかもしれません。
強い割高感はないので、購入を検討しているのであれば前向きに考えても良いでしょう。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ネベル板橋の販売価格の中央値は4200万円、専有面積は42.89㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は323.2万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の117の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がネベル板橋なのですが、赤いラインのやや側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べてしまうと、やや割高感のある物件であることが予想されます。
ただ、先程も言いましたが、強い割高感ではないので、しっかり考えた結果購入するのであれば、問題ないと思われます。