ミナトフロントタワーの5900～25000万円台は割高？割安？

マンション概要

名称

（仮称）ミナトフロントタワー

所在地

東京都港区海岸２-7-2（地番）

交通

（1）新交通ゆりかもめ「日の出」駅より徒歩1分
（2）ＪＲ山手線・京浜東北線「浜松町」駅より徒歩10分
（3）東京モノレール「モノレール浜松町」駅より徒歩12分
（4）都営浅草線・大江戸線「大門」駅より徒歩14分
（5）JR山手線・京浜東北線「田町」駅より徒歩14分
（6）都営三田線・浅草線「三田」駅より徒歩13分（※1）

総戸数

227戸

構造・階数

鉄筋コンクリート造・23階地下1階建

間取り

1LDK～3LDK

専有面積

51.09m2～140.55m2

予定価格帯

5900万円台～2億5000万円台

管理費

金額未定

管理準備金

金額未定

修繕積立金

金額未定

用途地域

準工業地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2019年12月末予定

入居時期

2020年2月末予定

※販売期：第1期の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ミナトフロントタワーの価格は、51.09m2～140.55m2の面積に対して、5900万円台～2億5000万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ミナトフロントタワーの所在地は、港区海岸２丁目で、日の出駅から徒歩1分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が1,020千円、続いて960千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が51.09m2～140.55m2ですので、路線価方式の土地価格は、52,111,800円～143,361,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：65,139,750円～179,201,250円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ミナトフロントタワーの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が51.09m2～140.55m2であることから、１室あたりの建物工事費は17,353,842円～47,740,900円と計算できます。

• 建物の工事費：17,353,842円～47,740,900円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：65,139,750円～179,201,250円
• 建物の工事費：17,353,842円～47,740,900円
• 合計：82,493,592円～226,942,150円

それに対して、販売価格は5900万円台～2億5000万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が部屋によっては０、部屋によっては2300万円程度乗せられていることが予想されます。

部屋によってばらつきはあるものの、総合的に考えると、路線価の実力以下の金額で土地を購入できたと予想されます。
ただ、他のマンションと比べたときには、違う結果が見えてきます。

他のマンションと比べて

販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ミナトフロントタワーの販売価格の中央値は15450万円、専有面積は95.82㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は532.1万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がミナトフロントタワーなのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
つまり、他のマンションと比べたときには、割高価格で販売されていることが予想されます。

路線価の実力以下ではあるものの、他のマンションと比べると少しお高めという価格が設定されているようです。
割高・割安の判断が非常に難しいですが、アドレスが港区で坪単価がこの程度であれば、割高感はそこまで大きくないのではないでしょうか。