ミオカステーロ成増IIの3998~5198万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
ミオカステーロ成増II
所在地
東京都板橋区成増4-25-9(住居表示)
交通
(1)東武東上線「成増」駅より徒歩11分
(2)東京メトロ有楽町線・副都心線「地下鉄成増」駅より徒歩13分
(3)JR京浜東北線・埼京線・高崎線・宇都宮線・湘南新宿ライン「赤羽」駅よりバス約32分、「赤塚小学校」バス停下車徒歩10分
総戸数
25戸(管理人室1戸含む)
構造・規模
鉄筋コンクリート造6階建
間取り
2LDK~3LDK
専有面積
61.15m2~74.26m2
価格
3998万円~5198万円
管理費
1万3580円~1万6490円/月
管理準備金
1万3400円~1万6300円(一括払い)
修繕積立金
4890円~5940円/月
修繕積立基金
39万7500円~48万2700円(一括払い)
用途地域
近隣商業地域、第一種中高層住居専用地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年1月9日竣工済
入居時期
即入居可

※販売期:2018年3月時点の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ミオカステーロ成増IIの価格は、61.15m2~74.26m2の面積に対して、3998万円~5198万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ミオカステーロ成増IIの所在地は、板橋区成増4丁目で、成増駅から徒歩11分の場所です。
駅からは少し離れていますね。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、265千円の道路に隣接していることがわかります。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が61.15m2~74.26m2ですので、路線価方式の土地価格は、16,204,750円~19,678,900円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:20,255,938円~24,598,625円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ミオカステーロ成増IIの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が61.15m2~74.26m2であることから、1室あたりの建物工事費は20,770,943円~25,224,043円と計算できます。

  • 建物の工事費:20,770,943円~25,224,043円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:20,255,938円~24,598,625円
  • 建物の工事費:20,770,943円~25,224,043円
  • 合計:41,026,881円~49,822,668円

では、ミオカステーロ成増IIの販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、3998万円~5198万円です。

つまり、路線価方式で土地の計算をすると、利益がほとんど乗っていないと算定されてしまいます。

駅からちょっと離れた立地ですし、土地を安く仕入れることができた可能性もあります。

また、デベロッパーとしてのブランドも高くないので、このくらいの値段でないとなかなか売れないのかもしれません。

ただ、割高感は全くないので、このエリアで物件をお探しの方は検討してみてもよいと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ミオカステーロ成増IIの販売価格の中央値は4598万円、専有面積は67.71㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は224.1万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がミオカステーロ成増IIなのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、割安価格で販売されていることが予想されます。

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