マストメゾン城東中央の3040~5220万円は割高?割安?




マンション概要

名称
マストメゾン城東中央
所在地
大阪府大阪市城東区中央2丁目22番2(地番)
交通
京阪本線「野江」駅徒歩4分
地下鉄長堀鶴見緑地線・今里筋線「蒲生四丁目」駅徒歩7分
地下鉄谷町線「野江内代」駅徒歩13分
総戸数
101戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・15階建
間取り
2LDK~4LDK
専有面積
60.02m2~93.09m2
価格
3040万円~5220万円
管理費
7800円~1万2100円/月
管理準備金
7800円~1万2100円(一括払い)
修繕積立金
4800円~7440円/月
修繕積立基金
33万6000円~52万800円(一括払い)
用途地域
準工業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年11月下旬予定
入居時期
2018年12月下旬予定

※販売期:第1期(先着順)の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、マストメゾン城東中央の価格は、60.02m2~93.09m2の面積に対して、3040万円~5220万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
マストメゾン城東中央の所在地は、大阪市城東区中央2丁目で、野江駅から徒歩4分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、3つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が190千円、続いて185千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が60.02m2~93.09m2ですので、路線価方式の土地価格は、11,403,800円~17,687,100円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:14,254,750円~22,108,875円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

マストメゾン城東中央の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり223,830円の費用が発生します。

専有面積が60.02m2~93.09m2であることから、1室あたりの建物工事費は13,434,277円~20,836,335円と計算できます。

  • 建物の工事費:13,434,277円~20,836,335円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:14,254,750円~22,108,875円
  • 建物の工事費:13,434,277円~20,836,335円
  • 合計:27,689,027円~42,945,210円

それに対して、販売価格は3040万円~5220万円です。
ということは、簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が270万円~930万円程度乗せられていることが予想されます。

妥当な価格設定なのではないでしょうか。
特に2LDKの専有面積が小さい部屋については、販売経費や利益の上乗せが少ない可能性があるので、お買い得です。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
マストメゾン城東中央の販売価格の中央値は4130万円、専有面積は76.56㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は178.0万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている大阪市の33の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がマストメゾン城東中央なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べると割安価格で販売されていることが予想されます。