幕張ベイパーククロスタワー&レジデンスの3270~7130万円は割高?割安?




マンション概要

名称
幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス
所在地
千葉県千葉市美浜区若葉3-1-18、1-19(地番)
交通
JR京葉線「海浜幕張」駅より徒歩15分
総戸数
497戸(タワー棟/448戸、レジデンス棟/49戸)
構造・階数
タワー棟/RC37階建、レジデンス棟/RC8階建(一部鉄骨造)
間取り
2LDK~4LDK
専有面積
59.77m2~100.83m2、
予定価格
3270万円~7130万円
管理費
金額未定
修繕積立金
金額未定
用途地域
第二種住居地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年12月中旬予定
入居時期
2019年3月下旬予定

※販売期:第3期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンスの価格は、59.77m2~100.83m2の面積に対して、3270万円~7130万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンスの所在地は、千葉市美浜区若葉3丁目で、海浜幕張駅から徒歩15分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が150千円、続いて135千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が59.77m2~100.83m2ですので、路線価方式の土地価格は、8,965,500円~15,124,500円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:11,206,875円~18,905,625円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンスの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、千葉県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり242,765円の費用が発生します。

専有面積が59.77m2~100.83m2であることから、1室あたりの建物工事費は14,510,064円~24,477,995円と計算できます。

  • 建物の工事費:14,510,064円~24,477,995円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:11,206,875円~18,905,625円
  • 建物の工事費:14,510,064円~24,477,995円
  • 合計:25,716,939円~43,383,620円

それに対して、販売価格は3270万円~7130万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が1200万円~2800万円程度乗せられていることが予想されます。

一見、低価格に抑えられているように見えますが、土地の実力から考えると割高感を感じる価格設定です。
タワマンはデベロッパーにとって金のなる木とも言われていますけど、冷静に考えると、売り手有利ということは、買い手は損をしている可能性が高いとも考えられます。

三井不動産の物件ですのでブランド力は間違いないですが、お買い得とは言えないので、購入は慎重に考えた方がよいと思います。
あと、タワマンを購入するのであれば、修繕費のチェックはしっかり行いましょう。