マンション概要

名称
リビオレゾン渋谷笹塚
所在地
東京都渋谷区幡ヶ谷3-38-20(地番)
交通
(1)京王線・京王新線「笹塚」駅北口より徒歩10分(京王クラウン街出入口より徒歩9分※通行時間7:00AM~10:30PM)
(2)京王新線「幡ヶ谷」駅より徒歩10分
総戸数
49戸
構造・規模
鉄筋コンクリート造・地上6階建
間取り
1LDK・2LDK
専有面積
35.44m2~62.69m2
価格
3598万円~5798万円
管理費
1万660円~1万8860円/月
管理準備金
1万2400円~2万1940円(一括払い)
修繕積立金
3890円~6890円/月
修繕積立基金
31万8900円~56万4200円(一括払い)
用途地域
第一種住居地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年8月下旬予定
入居時期
2018年9月下旬予定

※販売期:第2期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO




土地の値段の査定

物件概要より、リビオレゾン渋谷笹塚の価格は、35.44m2~62.69m2の面積に対して、3598万円~5798万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
リビオレゾン渋谷笹塚の所在地は、渋谷区幡ヶ谷3丁目で、笹塚駅と幡ヶ谷駅のちょうど中間地点に位置しています。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が480千円、続いて460千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が35.44m2~62.69m2ですので、路線価方式の土地価格は、17,011,200円~30,091,200円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:21,264,000円~37,614,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

リビオレゾン渋谷笹塚の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が35.44m2~62.69m2であることから、1室あたりの建物工事費は12,037,976円~21,294,038円と計算できます。

  • 建物の工事費:12,037,976円~21,294,038円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:21,264,000円~37,614,000円
  • 建物の工事費:12,037,976円~21,294,038円
  • 合計:33,301,976円~58,908,038円





リビオレゾン渋谷笹塚の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、3598万円~5798万円です。

路線価をもとに計算すると、この物件には、ほとんど利益が乗せられていないことになってしまいますね。
公式ページをみても、設備もそれほど悪くないですし、土地を安く仕入れることができた可能性があります。
このエリアでマンション購入を検討している方は、購入候補として考えてみてもよいのではないでしょうか。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
リビオレゾン渋谷笹塚の販売価格の中央値は4968万円、専有面積は49.07㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は316.0万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がリビオレゾン渋谷笹塚なのですが、赤いラインのやや側にあることが分かります。
このことから、販売価格はやや割安価格で、妥当な価格水準であることが予想できると思います。