リビオ多摩川の3188~5498万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
リビオ多摩川
所在地
東京都大田区矢口3-1269-1、1269-2(地番)、東京都大田区矢口三丁目1番15(住居表示)
交通
東急多摩川線「矢口渡」駅 徒歩6分※東急多摩川線「矢口渡」駅2番線ホーム(「多摩川」駅方面)改札口から現地までの分数です。(約470m)
総戸数
39戸(うち事業協力者住戸5戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・7階建
間取り
1LDK・3LDK
専有面積
33.75m2~72.49m2
価格
3188万円~5498万円
管理費
7760円~1万6670円/月
管理準備金
7760円~1万6670円(一括払い)
修繕積立金
3030円~6520円/月
修繕積立基金
16万8700円~36万2400円(一括払い)
用途地域
準工業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2017年8月4日竣工済
入居時期
即入居可※諸手続き終了後

※販売期:第2期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、リビオ多摩川の価格は、33.75m2~72.49m2の面積に対して、3188万円~5498万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
リビオ多摩川の所在地は、大田区矢口3丁目で、矢口渡駅から徒歩6分の場所です。
第二京浜道路に隣接しているわけではありませんが、かなり近い場所にあります。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が330千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が33.75m2~72.49m2ですので、路線価方式の土地価格は、11,137,500円~23,921,700円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:13,921,875円~29,902,125円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

リビオ多摩川の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が33.75m2~72.49m2であることから、1室あたりの建物工事費は11,463,930円~24,622,823円と計算できます。

  • 建物の工事費:11,463,930円~24,622,823円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:13,921,875円~29,902,125円
  • 建物の工事費:11,463,930円~24,622,823円
  • 合計:25,385,805円~54,524,948円

リビオ多摩川の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、3188万円~5498万円ですので、販売経費と利益の上乗せ金額は、50万円~650万円程度でしょうか。

少し珍しいと思ったのが、専有面積が広い部屋ほど、お買い得な価格設定がされているようです。

アドレスが大田区で坪単価が250万円前後の価格で販売されている物件は非常に珍しいと思います。
ただ、利用路線は多摩川線という、東京都内でもかなりマイナーな路線ですので、利便性は高いとは言えないでしょう。
しかし、割高感は全くない価格設定ですので、このあたりで検討されいるのであれば、候補として考えても良いのではないでしょうか。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
リビオ多摩川の販売価格の中央値は4343万円、専有面積は53.12㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は269.8万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がリビオ多摩川なのですが、赤いラインのやや下側にあることが分かります。
このことから、他のマンションと比べても、割安価格で販売されていることが予想されます。

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