リビオ堺ステーションフロントの3028~4188万円は割高?割安?




マンション概要

名称
リビオ堺ステーションフロント
所在地
大阪府堺市堺区戎島町2丁62番8(地番)
交通
南海本線「堺」駅徒歩3分
地下鉄御堂筋線「なかもず」駅より南海バス約26分「堺駅南口」バス停より徒歩7分
南海高野線「堺東」駅より堺シャトルバス約10分「堺駅東口」バス停より徒歩3分
総戸数
177戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・15階建
間取り
3LDK・4LDK
専有面積
67.83m2~82.11m2
価格
3028万円~4188万円
管理費
8540円~1万340円/月
管理準備金
8540円~1万340円(一括払い)
修繕積立金
6780円~8210円/月
修繕積立基金
44万800円~53万3700円(一括払い)
用途地域
近隣商業地域、商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年11月中旬予定
入居時期
2018年12月中旬予定

※販売期:第2期1次の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、リビオ堺ステーションフロントの価格は、67.83m2~82.11m2の面積に対して、3028万円~4188万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
リビオ堺ステーションフロントの所在地は、堺市堺区戎島町2丁目で、堺駅から徒歩3分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が195千円、続いて140千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が67.83m2~82.11m2ですので、路線価方式の土地価格は、13,226,850円~16,011,450円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:16,533,563円~20,014,313円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

リビオ堺ステーションフロントの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり223,830円の費用が発生します。

専有面積が67.83m2~82.11m2であることから、1室あたりの建物工事費は15,182,389円~18,378,681円と計算できます。

  • 建物の工事費:15,182,389円~18,378,681円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:16,533,563円~20,014,313円
  • 建物の工事費:15,182,389円~18,378,681円
  • 合計:31,715,951円~38,392,994円

それに対して、販売価格は3028万円~4188万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合、販売経費と利益の上乗せは存在しない計算になってしまいます。

おそらく、土地を安く仕入れることができたのでしょう。
今回の試算では路線価を195千円として計算していますが、その水準よりも低い価格で仕入れたのでしょう。

駅近物件にもかかわらず割高感を全く感じない物件ですので、この辺りでマンション購入を考えているのであれば前向きに考えてもよいと思います。