リビオ武蔵浦和ザ・レジデンスの2600～4200万円台は割高？割安？

マンション概要

名称

リビオ武蔵浦和ザ・レジデンス

所在地

埼玉県さいたま市南区内谷７-359-1他（地番）

交通

(1)ＪＲ埼京線・武蔵野線「武蔵浦和」駅より徒歩20分
(2)ＪＲ埼京線「北戸田」駅より徒歩20分

総戸数

96戸

構造・階数

鉄筋コンクリート造・9階建

間取り

3LDK～4LDK

専有面積

66.12m2～82.78m2

予定価格帯

2600万円台～4200万円台

管理費

1万4400円～1万8000円／月

管理準備金

1万9900円～2万4900円（一括払い）

修繕積立金

5630円～7040円／月

修繕積立基金

33万1000円～41万4000円（一括払い）

用途地域

準工業地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2019年2月下旬予定

入居時期

2019年3月下旬予定

※販売期：第2期の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、リビオ武蔵浦和ザ・レジデンスの価格は、66.12m2～82.78m2の面積に対して、2600万円台～4200万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
リビオ武蔵浦和ザ・レジデンスの所在地は、さいたま市南区内谷７丁目で、武蔵浦和駅から徒歩20分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、3つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が175千円、続いて140千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が66.12m2～82.78m2ですので、路線価方式の土地価格は、11,571,000円～14,486,500円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：14,463,750円～18,108,125円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

リビオ武蔵浦和ザ・レジデンスの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、埼玉県の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり252,085円の費用が発生します。

専有面積が66.12m2～82.78m2であることから、１室あたりの建物工事費は16,667,860円～20,867,596円と計算できます。

• 建物の工事費：16,667,860円～20,867,596円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：14,463,750円～18,108,125円
• 建物の工事費：16,667,860円～20,867,596円
• 合計：31,131,610円～38,975,721円

それに対して、販売価格は2600万円台～4200万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益の上乗せが存在しない計算になってしまいます。
実際には、利益が乗せられていないことはあり得ないので、土地を安く仕入れることができたと予想されます。

利便性という意味では、最寄り駅からかなり離れているので評価できませんが、販売価格としては割安感の強い価格設定になっています。
また、公式ホームページには、平置駐車場が月額900円からと記載されておりますので、車を持っている方にとっては、特に割安に感じるかもしれません。

利便性に欠点があることは事実ですが、割安であることは間違いないので、購入を検討しているのであれば、前向きに考えてもよいと思います。