リビオ神楽坂の3088~6498万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
リビオ神楽坂
所在地
東京都新宿区北山伏町16-4他(地番)
交通
(1)都営大江戸線「牛込柳町」駅より徒歩5分
(2)都営大江戸線「牛込神楽坂」駅より徒歩6分
(3)東京メトロ東西線「神楽坂」駅より徒歩10分
総戸数
35戸(事業協力者住戸1戸含む)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・13階建
間取り
1K・2LDK
専有面積
25.18m2~58.28m2
価格
3088万円~6498万円
管理費
8780円~2万330円/月
管理準備金
8780円~2万330円(一括払い)
修繕積立金
4280円~7570円/月
修繕積立基金
18万8800円~49万5300円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年1月下旬予定
入居時期
2019年3月中旬予定

※販売期:2018年4月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、リビオ神楽坂の価格は、25.18m2~58.28m2の面積に対して、3088万円~6498万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
リビオ神楽坂の所在地は、新宿区北山伏町で、牛込柳町から徒歩5分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が740千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が25.18m2~58.28m2ですので、路線価方式の土地価格は、18,633,200円~43,127,200円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:23,291,500円~53,909,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

リビオ神楽坂の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が25.18m2~58.28m2であることから、1室あたりの建物工事費は8,552,941円~19,796,084円と計算できます。

  • 建物の工事費:8,552,941円~19,796,084円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:23,291,500円~53,909,000円
  • 建物の工事費:8,552,941円~19,796,084円
  • 合計:31,844,441円~73,705,084円

それに対して、販売価格は3088万円~6498万円です。
ということは、土地の算定に大きなブレがなければ、販売経費と利益が部屋によっては900万円程度乗せられていることが予想されます。
専有面積が小さい1Kの部屋については、比較的割安な価格で販売されているかもしれません。

値段設定としては、割高でも割安でもないように思います。
妥当な価格設定なのではないでしょうか。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えてもよいと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
リビオ神楽坂の販売価格の中央値は4793万円、専有面積は41.73㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は379.0万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がリビオ神楽坂なのですが、赤いラインの線上にあることが分かります。
このことから、他のマンションと比べても平均的な水準で価格が設定されていると予想されます。

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