リベール神戸本山の5780～7390万円は割高？割安？

リベール神戸本山というマンションがお買い得なのかどうか、路線価をベンチマークにして検討してみました。
兵庫県神戸市東灘区田中町１丁目96番（地番）に建設予定のマンションです。

マンション概要

名称: リベール神戸本山
所在地: 兵庫県神戸市東灘区田中町１丁目96番（地番）
交通: 阪急神戸線「岡本」駅徒歩8分JR
東海道本線(神戸線)「摂津本山」駅徒歩4分
総戸数: 29戸
構造・階数: RC10階建
間取り: 3LDK(3LDK+WIC)
専有面積: 84.63m2
価格: 5780万円～7390万円（うちモデルルーム価格5780万円、使用期間：約3カ月）
管理費: 6350円／月
管理準備金: 2万5000円（一括払い）
修繕積立金: 6350円／月
駐車場: 敷地内14台（料金2万8000円／月、平面式）
駐輪場: 51台収容（料金200円／月）(スライド式)
バイク置場: 1台収容（料金1000円／月）
用途地域: 近隣商業地域、第二種住居地域
完成時期: 2018年9月竣工済
入居時期: 即入居可

※2019年5月時点の情報を掲載しております
※出典：公式ホームページ、SUUMO

物件価格の妥当性検証

物件概要より、リベール神戸本山の販売価格は、84.63m2の面積に対して、5780万円～7390万円（うちモデルルーム価格5780万円、使用期間：約3カ月）です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
土地の価格と工事費用を推計して、販売価格の妥当性を検証していきます。

路線価の確認

まずは、路線価に専有面積を乗じて土地価格の推計値を算定します。
そのためには、まず路線価を確認する必要がありますので、物件の所在地を確認します。
リベール神戸本山の住所は兵庫県神戸市東灘区田中町１丁目96番（地番）です。

場所が確認できたところで、次に路線価を確認します。
実は路線価計算はとても複雑ですが、細かく計算すると大変ですので、非常に簡便的な方法を採用し、複数の道路に面していた場合には、一番高い路線価を物件の路線価として採用することとします。
上記前提で考えると、リベール神戸本山の路線価は310,000円ということになります。

出典：国税庁平成30年分財産評価基準

土地の市場価格推計

路線価が確認できましたので、専有面積を乗じて土地の市場価格を推計してみましょう。
物件概要によれば、リベール神戸本山の専有面積は84.63m2ですので、路線価方式の土地価格は、26,235,300円と算定できます。

ここで、路線価方式によって算定した土地市場価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。
つまり、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の市場価格となります。

【土地の市場価格推計値】
32,794,125円

工事費用推計

次にマンションを建設するために要した工事費用推計値を算定します。

物件概要によれば、リベール神戸本山の構造は、鉄筋コンクリート造です。
ここで、国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計（平成30年）によると、兵庫県の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり253,375円の費用が発生します。
リベール神戸本山の専有面積は84.63m2ですので、工事費用の推計値は以下の金額と推計できます。

【工事費用の推計値】
21,443,126円

割高割安判定

土地の市場価格と工事費用の推計値が算定できましたので、実際の販売価格と比べてみます。
この２つを比べると、どの程度デベロッパーが利益を乗せているか、おおよその金額が確認することができます。

ここで注意すべき事項があります。
それは、推計値と実績値の差額がすべてデベロッパーの利益ではないということです。
マンションを販売するためには、営業の人件費やモデルルーム運営の設備費、広告宣伝費が必要です。
つまり、推計値よりも販売価格の方が高いことは、ある程度仕方ないということになります。

では、実際に比較してみましょう。
リベール神戸本山の土地の推計値は32,794,125円、工事費の推計値は21,443,126円ですので、合計で54,237,251円となります。
そして、実際の販売価格は5780万円～7390万円（うちモデルルーム価格5780万円、使用期間：約3カ月）です。
差額、つまり経費と利益の上乗せは、3,562,749円～19,662,749円であることが予想されます。